为贯彻落实国家 促进房地产市场止跌回稳，商品房建设 实现 严控增量、优化存量、提高质量 的要求，进一步规范房地产开发行为，强化房地产项目全链条管理，实现选择好企业，建设好房子，提升房屋和土地价值，促进城市建设向高品质、高质量发展，形成与我市国民经济总体水平相适应的房地产发展新格局， 推动 我市房地产市场健康发展 ，制定本指导意见。

一、土地供应阶段

（一）完善土地让标准

在我市现行土地储备相关政策基础上，明确拟出让的新建项目用地必须为“净地”， 即：无其他土地使用权人，无经济法律纠纷，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。土地出让前，需完成土地一级开发整理，满足“七通一平”标准，即：道路通、给水通、电通、排水通、热力通、电讯通、燃气通、场地平整。县（市）区政府、园区管委会或相关土地储备机构函告项目用地已达到“净地”和“七通一平”标准的，市土地储备中心公告挂牌出让。

（二）编制土地年度供应计划

由市自然资源管理部门负责组织编制我市年度土地供应计划。在编制年度住宅用地供应计划时，各级自然资源主管部门要与属地住房城乡建设部门加强协调，按照“以人定房，以房定地”的原则，依据当地住房发展年度计划确定的住房建设需求，科学合理编制当地住宅用地供应计划，推动“人、房、地、钱”联动。按照《辽宁省推进房地产去库存工作方案》要求，充分考虑各县（市）区商品房去化周期， 去化周期在18个月-36个月 ， 要按照“盘活多少、供应多少”的原则，动态确定新出让商品住宅用地面积上限 ； 去化周期超过36个月 以上 ， 停止供地 ，同时下大力气盘活存量 。根据当地建设保障性住房和商品住房的需求，及时调整土地供应节奏。

（三）提高参与土地“招拍挂”的开发企业标准

1 .自然资源部门在挂牌出让国有土地使用权时，明确因企业自身原因造成的闲置土地处置责任未履行完毕的房地产开发企业和该企业控股股东参与的其他房地产开发企业不得参与土地竞买，防止土地闲置风险。土地成交后，竞得人在签订成交确认书前须签订不存在上述行为承诺书，如存在上述行为的则成交确认书作废，取消其竞得资格， 占土地成交价款20%的定金不予退还， 同时承担其他相关经济法律责任。

2.将对参与竞买人要求、竞买保证金额度等竞买人要求列入土地出让条件中。竞买活动结束之后， 由营口市土地储备中心对竞得人进行资格审查。对资格审查不合格的，取消其竞得资格，占土地成交价款20%的定金不予退还， 同时承担其他相关经济法律责任。

3.对有意摘地企业的规模、产值、效益、产品、法人等情况进行全面了解，引进优质房企进驻开发。 在土地出让方案 中明确： 必须在土地出让合同签订后1个月内一次性缴纳全部土地出让价款；同时鼓励将高品质建筑、产业引入、城市建设风貌等涉及宗地建设品质的要求，并提出违约处置措施，纳入土地出让条件， 按照‘谁提出、谁把关’的原则由提出部门（或单位）实施监管和验收。验收未通过的，由提出部门（或单位）负责处置”。

责任单位： 市自然资源局、市住建局、市综合执法局、各县（市）区政府、园区管委会。

二、 项目 规划审核阶段

（一）提高项目规划审核标准

在开展房地产开发项目招商引资的工作中，招商单位在确定政府服务内容的同时，还要进一步明确项目的开发前置条件和监管等内容，包括对拟开发项目的投资额度、投资强度、投资规模、投资方式、税收、社会稳定风险、市场前景等情况进行充分论证，科学研判项目的可行性和可操作性，实现精准招商。项目确定后，严格按照国土空间规划执行，项目实施过程中如无重大原因，不得进行规划调整；如必须调整，应按照规划调整程序进行调整。

（二）加强规划方案审查工作

自然资源部门应 在房地产 开发 企业 拿地 前 向其明确规划条件、用地 界限（地界图） 等，开发企业应当委托有相应资质的规划设计单位按照自然资源部门明确的规划条件、用地界线等编制项目规划方案（包括 总平面图、管网综合图、 临街效果图、夜景效果图等）。 在土地出让前，由相关行业主管部门明确 市政管网承载能力或编制承受能力评估报告，其中满足承载能力的，明确管网接入位置，在出让阶段纳入挂牌出让公告，告知意向开发单位；不能满足承载能力的，视为不满足“七通一平”标准。 各类管网二级加压泵站、供暖换热站装置、供气调压装置以及供电等设施，原则上不能设置在地下，要在地面统筹规划位置。 自然资源部门应当对项目 规划方案 进行审核， 审核后 报市规委会审议，审议通过后严格执行。 对于监管过程中因 开发企业 未按程序申报导致批后监管环节缺失并涉及未按照规划实施的 ， 由 相关部门 依法 依规 处理。

责任单位： 市自然资源局、市综合执法局、各县（市）区政府、园区管委会、各配套专营公司。

三、 项目基础设施配套工程审核阶段

（一）加强基础设施配套管网工程图纸审核

在通过规划审批后，项目开发企业应当委托有相应设计资质的设计单位开展相关管网设计。开工前， 开发企业在规划审批后需要将项目管网配套工程施工图报送至供水、供电、供热、供气等专营公司进行施工图审核，由配套专营公司对施工图出具审核意见后报审图 机构 进行审查。

（二）加强基础设施配套费征收管理

房地产项目开发企业在开工前，应按照《营口市城市基础设施配套费征收使用管理办法》（营政发 〔2013〕12号 ）要求一次性缴纳50%的 基础设施配套费，征收单位出具配套费缴费凭证，未缴纳不得开工； 预售前应当缴齐剩余 50% 的 基础设施配套费， 征收单位出具配套费缴费凭证，未缴纳不得预售 。

责任单位： 市住建局、市财政局、市营商环境局、各县（市）区政府、园区管委会、各配套专营公司。

四、项目施工阶段

（一）强化对建设规划施工 监管

房地产开发企业 应按土地出让合同规定的规划方案和规定时限按期 开工建设 。 对 企业自身原因未按照规划设计进行施工的， 责令其停止建设；对尚可采取改正措施，可以消除对规划实施影响的，责令开发企业‌限期改正，‌并处以罚款；对于无法采取改正措施消除影响的，‌限期拆除，‌不能拆除的，‌没收实物或者违法收入，‌并处以罚款。‌

（二）强化对开发企业用地 监管

对企业自身原因导致土地闲置未开发的，满一年未满两年的， 可以征收相当于土地使用权出让金 20% 以下的土地闲置费； 未开发满两年的，自然资源主管部门应当依法无偿收回土地使用权。

（三）强化对配套管网工程施工监管

在配套管网施工阶段，开发企业应选择具有相应资质的施工企业进行施工，同时 供水、供电、供热、供气等 专营公司应派专业人员对施工现场进行质量监督，并负责查验工程资料，抽检材料质量，对发现的问题及时督促整改。

责任单位： 市自然资源局、市住建局、市营商环境局、市综合执法局、各县（市）区政府、园区管委会、各配套专营公司。

五 、项目销售阶段

（ 一 ） 加强商品房销售资格监管

加强房地产开发企业商品房预售许可监管，从2025年1月1日起，凡是办理商品房预售许可证的房地产项目，需通过现场查验确定投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上且楼宇主体封顶后方可办理。鼓励有实力、有能力的开发企业开展现房销售。

（ 二 ）加强商品房 销售 监管

开发企业对商品房销售行为负总责 ， 应在售楼现场明显位置公示《国有土地使用证》《建设用地规划许可证 》《 建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》 《 规划总平面图 》 。销售现场的项目位置示意图、绿化效果图、沙盘均应与实际规划一致，不得超前规划、透支预期、过度渲染，有关房地产项目名称 、 位置、用途、规划布局、绿化景观、道路、停车位设置、周边区域环境、配套设施等内容应当真实准确。

属地 住建 部门应当会同 属地 市场监管部门 根据投诉率较高、网络负面舆情较大的项目 进行 重点检查， 对销售现场公示内容、宣传手册、展板、沙盘及样板房进行现场查验 ，对存在无证销售、虚假销售等违规销售行为进行查处。

（ 三 ）强化商品房预售资金监管

1.预售资金监管账户办理

房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当选择监管银行，开立商品房预售资金监管账户 ，由住建部门委托的监管机构、监管银行、房地产开发企业共同三方签订《营口市商品房预售资金监管协议》。监管协议应明确协议各方名称、监管项目名称和范围、监管账户和专项账户名称、账号；预售资金收存、支取方式及支取比例；违约责任；争议解决方式；约定的其他事项等。

2.预售资金支取流程

开发企业申请监管额度内预售资金的，除 向监管机构 提供申请表 、 委托书及被委托人身份证复印件 、 工程建设进度相关证明材料及影像资料 等 必要 申请 材料外，还 需 提供 本次 申请资金 用于 支付给施工单位、材料供应商 等 参建单位的 合同、支付凭证等 证明材料。 开发企业提出申请，首先由住建部门委托的监管机构对申请材料进行初核并到现场进行查验，同意后报主管的住建部门进行复核。复核后符合支取条件的，由住建部门、住建部门委托的监管机构分管负责人在申请表上分别签字并加盖公章确认；不符合支取条件的，住建部门告知监管机构并以书面方式通知开发企业。

3.预售资金监管账户日常监管

各级 商品房预售资金监管机构应 加强 对已办理 商品房 预售许可 证但 未达到竣工验收备案阶段的房地产项目预售资 金 进行 全程监管，将全部预售资金纳入监管账户全程监管。 要对项目预售资金支付 条件 进行 严格审核， 确保项目建设实际 进度不滞后于 申请支付 节点 ， 确保预售资金用于 支付 本项目 工程 建设 进度款 。 监管银行要对监管机构负责，在未获得监管机构书面同意的情况下，不得以任何理由动用预售资金。监管银行要对预售资金监管账户进行特殊标记，避免司法部门冻结、查封，如遇特殊情况要立即向监管机构报告。监管机构要密切关注项目建设进度和支付进度，对有交付风险的项目要提前研判，避免逾期交付。

责任单位： 市住建局、市综合执法局、市市场监督管理局、市营商环境局、各县（市）区政府、园区管委会、各监管银行。

六、项目验收阶段

质量监督部门要在日常工作中加强对配套工程的监督管理，在验收阶段将道路、绿化、管网等市政配套工程纳入工程竣工验收备案一并管理。 供水、供电、供气、供热等专营 公司应派专业人员参与验收工作。待验收合格后，按照物业管理条例，将管网移交至 专营 公司进行运营， 专营 公司必须接收，并承担后续运营、维护和维修等相关责任。不允许将未竣工项目投入使用，对于未验收项目，各专营公司不得提供 供水、供电、供气、供暖等服务，属地监管部门要及时将线索移交城市管理执法部门。 规划核实要对规划条件和规委会已审定通过的工程规划方案予以实施全面核实。

责任单位： 市住建局、市自然资源局、市综合执法局、各县（市）区政府、园区管委会、各配套专营公司。

七 、 项目 交付及物业管理阶段

（一）物业公司选取

1.前期物业的确定

根据《营口市物业管理条例》规定，开发企业应当在取得商品房 销售 许可证前，依法选聘物业服务企业对新建物业实行前期物业管理。住宅前期物业服务企业应当通过招标投标的方式选聘，投标人少于三个或者建筑面积不超过三万平方米的，经县（市）区物业主管部门批准，可以采取协议方式选聘。开发企业与其选聘的物业服务企业应当依法签订前期物业服务合同，前期物业服务合同应当包括以下主要内容：

①物业基本情况；

②物业服务事项、服务标准、收费标准、收费方式、收费起始时间、委托代收费事项；

③各分类分项服务的标准；

④调整物业服务收费的约定；

⑤物业服务质量的评估方式；

⑥物业服务用房的面积和位置；

⑦共用部位、共用设施设备清册；

⑧利用共用部位、共用设施设备开展经营活动的主体、所得收益的核算、分配和查询方式；

⑨违约责任及合同解除的条件；

⑩合同期限；

⑪与前期物业服务有关的其他事项。

开发企业应当自签订前期物业服务合同之日起三十日内，向物业所在地县（市）区物业主管部门备案。前期物业服务合同应当作为 商品房买卖合同 的附件。

2.对于前期物业的更换

按照《辽宁省物业管理条例》规定，更换前期物业服务企业的，应当于六十日前书面告知合同另一方，在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后方可更换。

3.物业公司行业信用管理

按照物业公司日常服务评价，动态更新物业公司行业信用管理评级，将信用评级与物业公司收费标准相关联。 对于服务口碑好、信用评级高的物业管理公司， 在物业行业各类评优创先活动中予以优先考虑或推荐；国家或地方有相关优惠扶持政策的，予以优先考虑。 对于服务口碑差、信用评级低的物业管理公司，将其列入我市物业管理服务黑名单，予以通报，并取消其前期物业投标资格。

（二） 加强交付管理

开发企业在商品住宅交付使用时，除向购房人出示竣工 验 收合格证明、商品房面 积 实测报告等相关证明资料外，还应对各项配套设施、停车位数量及布局、小区出入口设置等前期广告宣传内容明确公示，按商品房买卖合同约定程序办理交付手续。 项目属地政府应鼓励业主在收房时聘请第三方专业人员对房屋进行验收。

（ 三 ）严格物业承接查验

房地产开发项目竣工验收后，施工单位和物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行查检和移交。物业承接查验完成后，施工单位和物业服务企业应在属地政府及街道乡镇的监督下，做好物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备管理权以及相关资料的移交，移交的资料向属地 物业管理 部门提供备份。

（ 四 ） 加强物业 服务 管理

属地 物业管理 部门应当加强房地产开发项目业主入住后物业管理工作 ；属地 街道 办事处 （乡镇 政府 ） 应按照相关管理文件 对行政区域内的物业小区成立业主大会 进行指导 ， 并对 选举产 生的 业主委员会开展 的 工作 进行监督 。

对已确定前期物业的项目，物业公司有义务对业主反映的房屋问题进行收集并代表业主集中向 开发企业 及施工单位进行沟通。

在项目物业服务运营期间，物业管理公司对项目内消防设施及救援设施具有管理义务。

（ 五 ）明确项目交付后不动产登记办理模式

开发企业应在合同约定时间内协助业主办理不动产权登记,不动产登记机构严格按照国家不动产登记有关规定，在规定时限内为购房人办理不动产权登记，不得随意扩大登记申请材料的种类和范围。

（ 六 ） 装饰装修管理

按照住房和城乡建设部《关于进一步加强城市房屋室内装饰装修安全管理的通知》 要求 ，实施房屋室内装饰装修前应告知物业服务企业或者房屋管理机构（以下简称管理单位），办理登记手续，签订装饰装修管理服务协议。 对于物业服务企业未按规定告知禁止行为和注意事项、未按规定巡查检查、制止和报告的，视情节严重程度依法依规给予警告、罚款、吊销营业执照等处罚，并记入企业信用档案，对负有责任的相关从业人员依法处罚。 街道办事处要加强装饰装修活动的监督检查，充分发动群众监督装饰装修活动，畅通投诉渠道，及时受理群众、物业服务企业等相关报告或投诉。城市 管理 综合行政执法部门对群众和单位投诉、报告的装饰装修违法违规行为，属于本部门职责范围的，要依法予以查处。对阻碍执法、拒不配合执法及拒绝恢复变动建筑主体和承重结构等情况，应及时联络属地公安机关依据 相关法律法规 进行处罚。

（七）小区公共区域管理权责

物业公司对被服务的小区内消防设施及公共区域内的安全负有管理责任，应及时做好管理及维护相关工作。各县（市）区物业管理部门 加强对辖区内住宅小区公共区域进行巡检巡查、监督指导物业企业严格落实 相关文件要求。市级物业管理部门对各县（市）区物业管理部门的日常工作负有监管责任。

责任单位： 市住建局、市自然资源局、市综合执法局、各县（市）区政府、园区管委会。

八 、 信访 及 违法 违规处置

（一）明确承担属地主体责任，制定信访工作处置方案。

属地 政府 牵头制定房地产开发建设领域信访投诉处置工作方案， 根据相关 制度、法律 ， 明确处置责任主体、处置办法、督查办法 、 考核办法， 从而 推动房地产领域信访投诉问题有效化解。房地产开发 企业 对 其 开发项目产生的信访问题承担实际解决主体责任； 项目 建筑施工企业承担质量信访具体责任。

（二） 严肃查处开发企业 违法违规行为

开发企业必须严格按照市规委会审核的方案进行建设，不得违反规划进行建设；开发企业不得违反销售条件，不得将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用，不得提前销售或变相提前销售，不得“一房两卖”。属地房产管理部门、自然资源部门、城市管理执法部门按照职责分工，加强事中事后监管，依法依规严格查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

责任单位： 市综合执法局、市自然资源局、市住建局、市公安局、市营商环境局、各县（市）区政府、园区管委会。

各相关单位及工作人员在房地产开发建设项目全过程管理工作中要认真履职，不得徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权，公民、法人和其他组织发现其存在不依法履职等行为的，可以向监察机关或上一级主管部门举报、投诉。