为规范营口市房地产经纪活动，保护我市房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，我局草拟了《营口市房地产经纪管理实施细则》。按照广泛参与、公开透明的基本原则，决定从2020年3月6日至2020年4月6日面向社会各界公开征集意见和建议。

相关意见和建议可通过电话或邮箱进行反馈：

征集电话0417-2877969，邮箱：zz2877969@163.com。

营口市住房和城乡建设局

2020年3月4日

营口市房地产经纪管理实施细则

第一章  总  则

第一条  为贯彻落实《房地产经纪管理办法》（中华人民共和国城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部第8号令），规范营口市房地产经纪活动，保护我市房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进我市房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令8届第29号，2007年第十届全国人民代表大会修正）、《辽宁省市场中介组织管理条例》（2011年辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会通过）等法律法规，结合我市实际情况，制定本细则。

第二条  在营口市范围内从事房地产经纪服务，实施房地产经纪管理，应当遵守本实施细则。

第三条  本细则所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。

第四条  从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实守信的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。

第五条  营口市住房和城乡建设局（以下简称住建局）负责我市房地产经纪活动的监督和管理。营口市自然资源事务中心（以下简称资源中心）是我市房地产经纪活动监督和管理的执行单位。营口市发展和改革委员会（以下简称发改委）和营口市城市综合执法局（以下简称执法局）等相关部门配合住建局工作。

第六条  房地产经纪机构和人员可以自愿加入行业协会，制定自律规程，逐步建立并完善资信评价体系。

行业协会应当积极组织成员参加全国房地产经纪人和房地产经纪人协理考试，并协助资源中心完成行业管理工作。

第二章  房地产经纪机构和人员

第七条  本细则所称房地产经纪机构，是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。房地产经纪机构可以按相关法律、法规设立分支机构。设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。

第八条  国家对房地产经纪人员实行执业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。

本细则所称房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的注册房地产经纪人、房地产经纪人协理，或一般从业人员。

凡在我市从事房地产经纪活动的人员，应取得注册生效的房地产经纪人员相应执业证书或办理从业登记。未办理从业登记或者已取得执业资格证书未经注册的人员，一律不得在本市范围内从事房地产经纪活动。

从事房地产经纪活动的房地产从业人员，可持如下相关证明材料申办从业人员登记：

1．身份证明；

2．本人与房地产经纪机构（含分支机构）签订的劳动合同；

3．所在房地产经纪机构营业执照；

4．辽宁省房地产经纪从业人员专项培训证书；

5．其他需要提供的材料。

从业人员登记有效期为1年，由资源中心统一认定和管理。

第九条  房地产经纪机构或分支机构在领取工商营业执照之日起三十日内，到资源中心申请办理备案。

已备案的房地产经纪机构可开通存量房网签代办业务，享受资源中心提供的更为快捷便利的房屋登记服务。

房地产经纪机构持本机构已备案的营业执照到市金融机构可以开展和从事存量房交易贷款代办业务等，未办理备案的房地产经纪机构不得从事相关业务。

第十条  房地产经纪机构申请备案应提交以下资料：

（一）房地产经纪机构备案申请表；

（二）营业执照副本复印件（校验原件，留存复印件）；

（三）公司章程和内部管理制度（个体工商户除外，留存复印件）；

（四）法定代表人、合伙人身份证明（校验原件，留存复印件）；

（五）固定办公场所证明材料（自有场地出具所有权证明，租赁场地出具房屋租赁合同，留存复印件）；

（六）从业人员身份及执业证明（校验原件，留存复印件）；

（七）从业人员与公司签订的劳动服务合同（校验原件，留存复印件）；

（八）其他需要提供的材料。

第十一条  房地产经纪机构应当建立业务记录制度，设立业务台帐，并保存房地产经纪服务合同，保存期不少于5年。

第十二条  房地产经纪机构代理的房屋交易，执行房屋交易资金监管制度，由指定的商业银行进行交易资金专用账户的资金划转。

房屋交易资金监管制度包含商品房预售款监管和存量房交易资金监管。

房地产经纪机构不得自收自付或占有挪用房屋交易资金。

第十三条  房地产经纪机构及分支机构有下列情形的，应自变更或注销情况发生之日起三十日内到市场处办理备案变更或注销手续，并在信用平台上予以公示。

1．机构及其分支机构更换名称、机构合并与分立或法人（合伙人）、负责人变更；

2．固定办公场所变更；

3．机构终止营业，办理备案注销；

4．其他情形。

第三章  房地产经纪活动

第十四条  房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务和收取费用。

房地产经纪人员及从业人员不得以个人名义对外承接房地产业务和收取任何费用，不得同时在2个及以上房地产经纪机构从事房地产经纪业务。

第十五条 房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。

房地产经纪服务合同应当包含下列主要内容：

（一）房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；

（二）房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；

（三）服务费用及其支付方式、标准、数额、时间；

（四）合同当事人的权利和义务；

（五）合同履行的期限；

（六）交易或租赁房产质量、安全状况及责任约定；

（七）违约责任等。

第十六条  房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准等。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。

房地产经纪机构及分支机构在其经营场所醒目位置应公示下列内容：

（一）营业执照和备案证明文件；

（二）服务项目、内容、标准；

（三）业务流程；

（四）收费项目、依据、标准；

（五）交易资金监管方式；

（六）信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；

（七）房地产经纪服务合同、房屋交易合同、房屋租赁合同等示范文本；

（八）法律、法规、规章规定的其他事项。

分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系方式。

房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置，明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件（经资源中心核验的商品房销预售许可证等证件复印件）。

第十七条  房地产经纪机构依据合同约定向委托人收取佣金，应出具发票。未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。

两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。

第十八条  因委托人原因给房产经纪机构或经纪人员造成经济损失的，委托人应按合同约定承担赔偿责任。

第十九条  房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，有一名以上从事该业务的注册房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理、房地产经纪从业人员签名，并写明注册证书编号。

第二十条  房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同中房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：

（一）是否与委托交易、租赁房屋有利害关系；

（二）应当由委托人协助的事宜、提供的必要的文件和证明等资料；

（三）委托交易、租赁房屋的市场参考价格；

（四）房屋交易、租赁的一般程序、应办理的手续和应由委托人缴纳的税费及房地产经纪机构可为委托人代办的事项及可能存在的风险；

（五）房屋交易、租赁涉及的税费；

（六）经纪服务的内容及完成标准；

（七）经纪服务收费标准和支付时间；

（八）其他需要告知的事项。

第二十一条  房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同前，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书和委托人的身份证明等有关资料，并编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以依据房地产经纪服务合同对外发布相应的房源信息。

房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。

第二十二条  委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明、不动产权属证书（房屋所有权证书）等。委托人应当按房地产经纪机构或房地产经纪人的要求如实介绍与委托业务有关的情况，不得要求提供违法违规服务。

委托人隐瞒与委托业务有关的重要事项、提供不实信息资料的，应承担相应法律责任。

委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。

第二十三条  房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：

（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；

（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；

（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；

（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；

（五）利用公证委托方式进行炒房、哄抬房价、逃避房屋交易税费或为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的 ；

（六）私自改变房屋内部结构分割出租；

（七）侵占、挪用房地产交易资金；

（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；

（九)明知交易物或交易方式属法律法规所禁止的范围，仍提供房地产经纪服务的；

（十）通过隐瞒房地产交易价格等方式，获取佣金以外收益的；

（十一）隐瞒重要事实或虚构交易机会、发布不实信息和虚假广告；

（十二）出租、出借房地产经纪机构备案，伪造、涂改、转让房地产经纪人员从业资格证书和注册证书；

（十三）房地产经纪人员同时在两个及以上房地产经纪机构从事房地产经纪活动或房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用；

（十四）房地产经纪机构未办理备案、未参加年度综合考评或房地产经纪人员未办理注册、登记及未参加年度综合考评从事房地产经纪服务活动；

（十五）法律、法规禁止的其他行为。

第二十四条  房地产经纪机构（含分支机构）实行年度综合考评制度。

房地产经纪机构及其分支机构应当在每年的3月1日—4月30日，携带有关资料到市场处申请办理考评手续。资源中心于每年5月，通过营口房产信息平台，将房地产经纪机构备案、年度考评结果及其从业人员等信息向社会公布，并报送市自然住建局、执法局、发改委。

房地产经纪机构（含分支机构）及从业人员年度考评应提交如下资料：

（一）房地产经纪机构（含分支机构）及从业人员年度考评申报表；

（二）营业执照副本复印件、经纪人员身份证明(校验原件)；

（三）《房地产经纪机构及分支机构备案证书》（原件及复印件）；

（四）房地产经纪人及协理证书（留存复印件，校验原件）；

（五）年度业务报表；

（六）房地产经纪机构及其从业人员信用报告；

（七）其他需要提供的资料。

资源中心制定《营口市房地产经纪机构及从业人员信用管理办法》，作为房地产经纪机构的执业标准和日常行为规范，违反其中条款，则扣除其相应的信用分值。

第二十五条  房地产经纪机构（含分支机构）及从业人员每年基础从业信用分是100分，每发生一次违法、违规行为或被投诉、举报，由资源中心依据《营口市房地产经纪机构及从业人员信用管理办法》扣除相应分值。

房地产经纪机构（含分支机构）及经纪人员考评时从业信用分高于90分，考评优秀，高于80分，考评良好。

房地产经纪机构（含分支机构）考评时从业信用分低于80分高于60分，资源中心责令其限期整改，逾期不改视为考评不合格，通过信用平台对外公布并予取消网上签约资格。

经纪人员考评时从业信用分低于80份高于60分，资源中心责令其限期改正，逾期不改视为考评不合格，此后一年内不得注册、登记或从事房地产经纪活动。

房地产经纪机构（含分支机构）考评时信用分低于60分，考评不合格，通过信用平台对外公布，180天内不能办理房地产经纪机构备案。

经纪人员考评时信用分低于60分，考评不合格，此后的二年内不得注册、登记从事房地产经纪活动。

第四章  监督管理

第二十六条  资源中心应通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式，采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施，对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行日常监督检查。

被监督检查的房地产经纪机构和房地产经纪人员应当予以配合，并根据要求提供检查所需的资料。

拒绝接受监督管理的房地产经纪机构（含分支机构）或从业人员，应记入信用档案并取消经纪机构网上签约资格或从业人员登记。

第二十七条  市住建局、执法局、发改委应当联合执法，共同规范管理房地产经纪行业；每年在全市房地产经纪行业范围内组织1到2次行业整治检查，并建立房地产经纪机构和房地产经纪人员信息共享制度。

第二十八条  建立和完善房地产经纪机构和人员信用档案系统，接受社会公众查询及监督。资源中心应当将监督检查中发现的房地产经纪机构及经纪人员违法违规行为和经查证属实的被投诉举报记录等，作为不良信用记录记入其信用档案，并在信用平台公示。

第五章  法律责任

第二十九条  房地产经纪机构违反本细则，有下列行为之一的，由市住建局、执法局责令限期改正，记入信用档案；并对房地产经纪人员或其他人员处以1万元罚款，对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款：

（一）房地产经纪人员或其他人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的；

（二）房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务，未向委托人说明服务内容、收费标准等情况，乱收费；

（三）签订房地产经纪服务合同的经纪人员，少于一名房地产经纪人、两名房地产经纪人协理或者两名已登记的从业人员；

（四）房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的；

（五）房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的。

第三十条  违反本细则第二十一条，房地产经纪机构擅自对外发布房源信息的，由市住建局、执法局责令限期改正，记入信用档案，同时取消其网上签约资格，并处1万元以上3万元以下罚款。

第三十一条  违反本细则第十六条、第十七条、第二十三条第(一)项、第(二)项，应处以5千元以上1万元以下罚款；构成价格违法的，由市住建局、发改委、执法局责令其改正、没收违法所得、并处违法所得2倍以上3倍以下罚款；其行为记录于信用档案，予以公示，并取消其网上签约资格等。

第三十二条  违反本细则第二十三条第(三)项、第(四)项、第(五)项、第(六)项、第(七)项、第(八)项、第(九)项、第(十)项、第(十一)项、第(十二)项、第(十三)项、第(十四)项、第(十五)项、第(十六)项的，由市住建局、执法局责令限期改正，记入信用档案并予公示；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，并处以3万元罚款。

第六章  附  则

第三十三条  本细则自2020年  月  日 起实行。