本调查起止日期为2025-11-14 9：00——2026-12-15 9：00 

按照《住房城乡建设部关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》（建房函〔2024〕20号）文件要求，为更好建立“人、房、地、钱”要素联动机制，充分落实“以人定房，以房定地、以房定钱”，促进房地产市场供需平衡、结构合理，市住建局起草了《营口市住房“十五五”发展规划(2026-2030)征求意见稿》。为保障公众的知情权和参与权，现向社会各界公开征求相关意见建议。

有关单位和社会各界人士可通过信函或电子邮箱将意见反馈至营口市住房和城乡建设局。以企业名义反馈的，请在反馈意见后注明企业名称、联系人及联系方式，并盖企业公章；以个人名义反馈的，请在反馈意见后注明姓名及联系方式。

 

联系人：蒋兆刚

联系电话：0417-2636355

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营口市住房“十五五”发展规划(2026-2030)征求意见稿

 

第一章　立足新起点　谋划住房发展新篇章

 

第一节　发展基础

“十四五”时期，营口市坚决贯彻落实党中央、国务院关于房地产发展的决策部署，牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持因城施策、分类调控，全面落实房地产市场各项调控措施。围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的总体目标，不断优化房地产供需结构，强化市场监管，推动房地产市场平稳健康发展。

一、发展现状

（一）人口和城镇化

截至2024年末，全市常住人口224.2万人，其中城镇人口153.9万人，农村人口70.3万人，常住人口城镇化率68.65%，人口自然增长率-4.84‰，出生率4.14‰。　

（二）经济及产业状况

2024年全地区生产总值1560.3亿元，其中第一产业121亿元，占比7.8%，第二产业528.4亿元，占比33.9%，第三产业910.9亿元，占比58.4%。固定资产投资额500.6亿元。城镇居民人均可支配收入46878元，农村居民人均可支配收入26355元。十四五时期，全市城镇住宅开发贷款供应总量为9.83亿元。

（三）住房与土地供应情况

“十四五”期间，全市住宅用地供应总量达到300万平方米，全市房地产开发投资399.6亿元，商品房销售面积累计达765.7万平方米。目前，全市共有住宅小区1439个，城镇居民住房总量7202万平方米，约75万套，户均1.5套左右，商品住房销售均价4883元/平方米。　　

二、发展成效

（一）居民居住水平显著提升

居民居住环境和住房条件持续改善，居住品质不断提升。住房户型结构持续优化，小区物业管理水平不断提高，住房绿色化、智能化水平全面提升。老旧小区改造纵深推进，推动社区功能焕新。新建住宅注重科技赋能与生态标准，节能建筑占比显著提高。全市城镇常住居民人均住房面积较“十三五”时期稳步增加，达到4７平方米，高于全国平均水平，实现了从“住有所居”到“住有宜居”的转变。

（二）房地产市场运行总体平稳

房地产市场止跌回稳态势不断巩固，商品房价格与存量房交易价格整体保持平稳运行，未出现大起大落，市场预期总体理性。6个保交楼项目、11个保交房项目任务全面完成。积极对接金融机构，推动“白名单”扩围增效，充分发挥融资协调机制作用。出台《营口市商品房预售资金监管办法》，对商品房预售资金实行全过程动态监管，有效防止“烂尾楼”现象发生。持续规范房地产开发、交易、租赁、物业服务等行为，有效维护我市房地产市场秩序。推动商品房去库存，制定《营口市消化存量商品住房攻坚行动方案》，全市商品住宅去化周期下降至16个月左右。开展系列城市推介活动，通过“政策+活动”双轮驱动激活市场。多次举办房交会，结合购房补贴、金融优惠等政策组合，形成“政策引导+市场活跃”的良好局面，促进我市商品房销售。

（三）住房保障体系不断健全

出台《营口市保障性住房管理办法》，明确保障性住房的申请条件、分配程序、使用管理及退出机制，提升管理规范化、制度化水平，扩大保障对象范围，推动“市场+保障”新模式走深走实，切实满足多层次住房需求。推动收购存量商品房用作保障性住房，制定了《营口市收购已建成存量商品房用作保障性住房工作方案》，建立了保障房“需求库”和“收购库”。优化公租房信息化服务，公租房信息系统实现“一网通办”，简化申请流程，提升审批效率，实现便民利民。上调公共租赁住房补贴标准35%，切实减轻困难家庭住房负担，增强其住房支付能力。截至2024年末，全市有保障性住房总计10087套，总面积约44.4万平方米，在租状态7689套，退出待分配2398套。全市累计发放租赁补贴4645户，补贴资金总额达1014.11万元，住房保障精准度和覆盖面得到有效提升。

（四）老旧小区改造取得成效

全市已列入改造计划的老旧小区315个，目前已完成298个，涉及2108栋，90790户，719.52万平方米。老旧小区面貌焕然一新，城镇居民的人居环境明显改善，居住品质显著提升，广大居民获得感、幸福感实现大幅提升。完整社区建设试点工作稳步推进。目前已完成６个完整社区试点建设任务，在完善社区服务设施、优化社区治理结构、提升居民参与度等方面取得了初步成效，为推广完整社区建设经验提供了示范样板。

（五）物业管理与服务水平逐步提高

物业管理工作不断规范，服务覆盖面和服务质量逐年提升。截至目前，全市共有1439个小区，其中实行专业化物业管理小区860个，专业化物业管理覆盖率60.7%，其余小区由政府托底管理或居民自治。全市现有物业服务企业248家，从业人员超过1.2万人，在服务民生、促进就业、维护社会稳定等方面发挥了积极作用。通过党建引领，积极构建“红色物业”体系，推动物业服务与基层治理深度融合。目前已有3６家物业企业成立了党组织。推进物业管理市场化、法治化改革。出台《物业行业分类分级信用考核办法》，将企业信用状况与项目招投标挂钩，实施失信企业市场禁入机制，推动行业优胜劣汰。推行“红黑榜”制度，定期公布信用良好与不良企业名单，增强社会监督与市场约束。开展多部门联合执法，联合公安、消防等部门开展“执法进小区”行动。

　　（六）住房公积金制度不断完善

出台了《营口市灵活就业人员住房公积金制度管理暂行办法》《营口市住房公积金归集管理办法》《营口市住房公积金提取管理办法》《营口市住房公积金个人住房贷款管理办法》等核心业务制度，初步构建起“办法+细则+新政”三位一体的制度体系。聚焦支持高优人才、新市民、青年群体等重点人群的住房需求，精准回应市场关切与职工诉求，持续优化政策供给，形成稳定、可持续、有弹性的政策机制。“十四五”累计发放公积金贷款金额39.27亿元，住房公积金提取金额97.54亿元，其中租房提取金额1.33亿元。

三、存在的主要问题

一是房地产行业新旧模式转换仍需时日，短期内房地产市场制约因素依然存在，房地产市场面临投资意愿不足、项目支撑不足、有效需求释放不足、房地产发展正面临深度调整期。

二是住房结构性矛盾突出，商品房库存量依然较大，存量房老化品质差，流通性不足，不能形成一、二手房联动，高品质“好房子”供给不足。住房供需结构仍不均衡，保障性住房体系有待完善，“保障+市场”新格局尚未形成。

三是新老城区发展不平衡，城市功能配套有待优化。　　新城区建设虽初具规模，但教育、医疗、交通、文化等公共配套设施仍不完善，城市功能尚未完全形成，吸引力和承载力不足。同时，老城区面临基础设施老化、空间资源紧张、交通拥堵等问题，城市更新任务艰巨，制约了城市整体功能的提升和居民生活质量的改善。

第二节　发展形势

“十五五”期间，营口市住房市场将告别过去以规模扩张为主的发展模式，进入一个以存量提质增效为核心的新发展阶段，也是房地产市场从旧模式向新模式转变的关键时期。

人口结构与住房需求变化带来了新的挑战。这是营口住房市场面临的最大长期挑战。营口面临人口外流和自然增长率下降的双重压力。营口市人口总量近年来呈现持续下降趋势。在人口结构方面，营口面临严重的老龄化和少子化问题，人口自然增长率连续多年为负值，2025年初为-4.84‰，出生率4.14‰，远低于死亡率8.98‰，这种人口负增长态势对城市可持续发展构成严峻挑战，也严重制约了住房产业的发展。截至2024年底,营口市60岁以上老年人口为71.6万人，占比为 32%，2023年为28.7%，2022年为27%，2021年为25.69%，呈逐年递增趋势，而且老龄化速度非常快。这些都导致购房的刚性需求基础削弱。如何通过产业发展创造优质就业岗位，吸引并留住人才，在“十五五”期间能否实现人口净流入，是破解住房困境的钥匙。

  

 

住房结构性过剩与结构性短缺并存。营口市房地产市场过去十几年的快速发展，也遗留了大量待开发土地和待售楼盘。据统计排查，截至目前，我市尚有已供未动工房地产用地79宗，527.61公顷，在建项目和已竣工未售完项目197个，可售（未售）房屋45783套，475.66万平方米，其中住宅30981套，330.6万平方米。营口市商品住房库存面积为129万平，这其中的普通商品住房，尤其是新建的高层住宅在部分地区供应过量，存在较大的库存压力。部分区域的历史库存仍需时间消化，城市内部不同板块的冷热不均将加剧。主城区（站前区、西市区）因配套成熟，需求相对稳定，而一些新开发区和远离核心区的板块，因配套不成熟、缺乏人口支撑，去化压力依然较大，存在空量率较高的风险。同时，我市住房市场也存在保障性住房、人才公寓、适合养老的住房、以及核心地段的改善型高品质住房供应不足。营口市城镇居民户均1.5套左右住房，房龄较长的二手房占有较大比率，大部分建于上世纪末、本世纪初的老旧小区，配套设施不完善、户型设计落后，造成住房品质与居民改善性需求不匹配，居民对“好房子”的需求日益增长，但市场有效供给不足。同时，这部分房屋流动性差，成交价格持续降低，不能形成一、二手房市场联动，这是目前营口市房地产市场面临的困境。

从发展机遇看,东北振兴战略升级提供外部动力。辽宁沿海经济带、自贸区的发展将吸引越来越多的产业人口集聚，产生对相关配套住宅的需求。营口市滨海旅游业的发展和消费升级，特别是辽河文化产业带的建设，将带动旅游地产、康养地产、度假式住宅等特色产品的开发有望成为新的增长点。这要求房地产产品从单纯的住宅开发向“房地产+旅游+康养”的复合模式转型。消费者对住房品质、户型设计、社区环境、物业服务等提出更高要求，从“有房住”转向“住好房”，绿色、健康、智慧的“好房子”将成为亮点。城市更新与老旧小区改造。从简单的楼体修缮，升级为全面的配套设施升级、电梯加装、社区环境重塑，这将为建筑、家居、物业管理等行业带来持续机会。面对加速的人口老龄化，适老化改造、老年宜居社区、医养结合型养老项目的需求将显著增长。

从发展趋势看，总体趋势是从“增量扩张”转向“存量

优化”。城市更新成为主战场，居住品质提升成为主需求。对政府而言，工作的重点不应再是单纯依靠土地财政和扩大房地产规模，而应是优化供给结构，盘活存量资产，提升居住品质，优化营商环境，通过产业发展吸引和留住人口，加强市场监管，防范化解风险。对开发企业而言，必须转变思维，从“开发商”向“运营商”和“服务商”转型，从粗放式发展转向“精细化、差异化、服务化”的运营模式，深耕核心区域，打造有竞争力的产品，积极拥抱城市更新、养老、旅游、租赁等细分赛道，靠产品和服务赢得市场，对购房者而言，市场将提供更多的选择空间，需要更加理性。居住属性回归核心，选择配套成熟、品质有保障的房产将更为重要。

营口市“十五五”时期住房市场的发展，虽然面临着很多困难挑战和不确定因素，但营口市的房地产市场还是有很大的发展潜力和提升空间的。营口市的好生态、好环境，在东北地区拥有很大的优势，相比其它城市，营口市总体房价偏低，消费水平并不高，高性价比更适合宜居、养老。同时，营口市被评为“全国文明城市”，五年来四次入选“最具幸福感城市”，城市的吸引力进一步提升。未来五年，营口市将加大力度推进“好房子”建设，提高营口市城市整体品味。进一步做好精准城市推介活动，出台优惠政策，加大人才引进，吸引更多的外来人口到营口安家置业，营口的房地产市场发展将面临更大的机遇。

第三节　需求分析

一、人口规模预测：多维视角下的趋势研判

综合运用历史增长法、规划指引法、产业驱动模型与区域环境评估，对2030年营口市全域常住人口作出科学预判，力求实现预测结果的稳健性与前瞻性统一。

（一）历史增长趋势推演

依据2024年统计数据，营口市全域常住人口年均净增约2.2万人，呈现缓慢但稳定的增长态势。若延续此增速，“十五五”期间（2026—2030年）五年累计将新增约11万人。以此测算，至2030年常住人口可达235万人，城镇化率达到70%，城镇常住人口同步达到165万人。

（二）国土空间规划目标导向

根据《营口市国土空间总体规划（2021—2035年）》设定的目标，2035年中心城区常住人口控制在246万人。按照线性外推法反向推算，2030年人口约为235万人，略高于历史趋势法结果，反映出规划层面对于未来城市发展潜力的积极预期。

（三）产业发展带动效应

当前，营口市区域正加快构建以三水特色农业为基底、4+4工业体系为支柱、港产城融合经济为引擎的现代产业体系。这些产业具有较强的就业吸纳能力与人才集聚效应，尤其在技术工人、管理人才与青年群体方面形成持续流入动力。随着产业园区扩容提质与产城融合深化，预计将有效支撑人口稳中有升的发展格局。

（四）外部环境制约因素

需清醒认识到，区域外部环境存在明显挑战：东北地区整体面临人口净流出、老龄化加剧、出生率下降等结构性问题；同时，全国人口总量已进入负增长阶段，大学毕业生向一线城市和新一线城市的“虹吸效应”依然显著，区域性中心城市吸引力相对有限。上述因素将对人口增长构成一定抑制作用。

综合判断：协调平衡中的理性预期

综合考虑历史趋势、规划目标、产业动能与宏观环境，采用加权平均与情景模拟相结合的方法，预测“十五五”期间营口市全域常住人口年均增长2.2万人，五年共增加11万人。据此，预计到2030年，常住人口将达到235万人，且城镇常住人口占比达到70%，城镇化水平进一步提高。

二、住房需求预测：从“有房住”迈向“住好房”的结构性升级

住房需求不仅是数量问题，更是结构优化与品质提升的问题。本次住房需求预测聚焦新建商品住房市场，剔除存量二手房交易影响，围绕新增人口刚性需求与既有居民改善性需求两大主线展开测算，并进一步细化供应结构与时序安排。

（一）住房总需求测算

1.新增人口带来的刚性住房需求

“十五五”期间预计新增城镇常住人口11万人。参照国家人均住房建筑面积标准及本地实际消费水平，按人均35㎡测算，则新增刚性住房需求面积为：

11万人×35㎡/人=385≈385万平方米

2.现有居民的改善性住房需求

当前中心城区存量住房总面积约为7200万平方米。考虑到以下多重因素：

房龄老化（部分小区建成超20年），设施陈旧；居民可支配收入稳步提高，消费升级意愿增强；家庭结构小型化、适老化改造、智能化家居普及等新趋势；设定住房更新改善率为2%，改善性需求面积为：

7200万㎡×2%=144万㎡

3.住房总需求汇总

刚性需求+改善性需求=385万㎡+144万㎡=529万㎡

扣除现有库存后的净新增供应需求

截至2025年7月，全市新建商品住宅库存量为129万平方米，主要集中在部分新区板块。假设通过合理调控手段可在“十五五”初期基本消化完毕，则实际需由新增开发项目填补的净供应缺口为：

529万㎡−129万㎡=400万㎡

即未来五年内，需新增商品住房建筑面积约400万平方米，方可满足市场需求动态平衡。

（二）住房供应结构优化建议

为精准匹配不同群体的居住诉求，推动住房供给由“标准化”向“精细化”转型，提出如下产权结构与户型结构双维度优化方案：

1. 产权结构：构建多层次住房保障体系

2. 户型结构：顺应家庭结构变迁与生活方式革新

90㎡以下小户型（占比约40%-50%）

主要面向单身青年、年轻夫妻、“新市民”等群体，强调功能性紧凑设计、高得房率与低成本门槛，支持“先租后买”或“小房起步”的梯度安居路径。

90—130㎡中等户型（占比约40%）

满足三口之家或三代同堂的核心家庭改善需求，注重空间灵活性、功能分区明确、适儿化与适老化兼顾，打造“全生命周期住宅”。

130㎡以上大户型（占比约10%-15%）

满足高净值人群、改善型客户对高品质生活的追求，突出景观资源、社区品质与智能化配置，引导高端产品差异化发展。

（三）需求时序特征与应对策略

1. 时序特征：前稳后升，逐步过渡

前期（2026—2027年）：以保障性住房和刚性商品房为主导，重点解决新进城人口的基本居住问题，稳定房地产市场信心。

中后期（2028—2030年）：随着经济发展和居民收入提升，改善性需求逐渐释放，市场重心向中高端产品转移，推动产品升级与服务增值。

2. 需求本质转变

住房功能正在经历深刻变革：

由单一“居住容器”转向集健康、教育、社交、养老、办公于一体的复合生活空间；

由“有没有”向“好不好”跃迁，居民更加关注通风采光、绿化率、物业服务、智慧社区、邻里关系等软性指标；

绿色低碳、节能环保、无障碍设计等理念日益成为主流选择。

3. 发展策略建议

优化供应结构：大幅增加中小套型住房比例，提升保障性住房覆盖率，避免过度依赖大户型拉动去化。

强化空间引导：推动住房建设向产业园区周边、轨道交通站点沿线、公共服务设施集中区布局，促进职住平衡，减少通勤压力。

创新产品形态：探索装配式住宅、模块化住房、共享居住单元等新型模式，适应多样化、个性化的居住需求。

完善配套设施：坚持“同步规划、同步建设、同步交付”原则，补齐幼儿园、托育中心、健身场所、便民商业等短板。

三、土地需求预测与供应安排：集约高效下的精准供地

土地是住房供应的基础载体。在严守生态保护红线、永久基本农田和城镇开发边界的前提下，必须坚持“以人定房、以房定地”的联动逻辑，科学测算住宅用地需求，优化供应节奏与方式。

（一）土地需求规模测算

1.容积率取值依据

参照《城市居住区规划设计标准》（GB50180）及相关实践经验，在保障居住舒适度与土地利用效率之间寻求平衡，选取平均容积率2.0作为典型开发强度参数。该数值适用于大多数中高层住宅项目，既能保证合理的建筑密度与绿地空间，又符合营口当前城市发展阶段的实际需求。

2.所需新增住宅用地面积计算

根据净需新增住房建筑面积400万平方米，按容积率2.0折算，所需土地面积为：

即共需落实住宅用地约200公顷。

（二）“十五五”时期土地供应实施方案

遵循《营口市国土空间总体规划（2021—2035年）》提出的“高质量、集约高效、内涵式增长”发展理念，实施“盘活存量、做优增量”双轮驱动策略，具体安排如下：

1.建立动态调节机制

建立“人口—住房—土地”三位一体的监测预警与响应机制：

定期评估常住人口变动、住房去化周期、库存去化速度；根据市场供需变化适时调整年度供地计划，防止盲目扩张或供应不足；引入“用地弹性出让”“带方案出让”等创新机制，提升土地资源配置效率。

2.空间布局引导方向

向沿海经济带、产业基地拓展区、高铁枢纽新城等重点功能区倾斜；支持城市更新片区中的旧住宅区、城中村改造项目释放增量空间；推动TOD（以公共交通为导向的开发）模式落地，实现土地价值最大化。

第二章　贯彻新发展理念　明确住房发展新目标

第一节　指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为根本指导，全面贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中、四中全会精神，深入贯彻习近平总书记关于东北、辽宁振兴的重要讲话和指示精神，认真落实中央决策部署和省市具体工作要求，坚持以人民为中心的发展思想，坚定不移贯彻“创新、协调、绿色、开放、共享”的新发展理念，牢牢把握新时代城市发展的战略方向，立足新发展阶段，贯彻新发展理念，推动住房发展从规模扩张向存量提质增效转变，促进城市内涵式和集约式发展，加快构建房地产发展新模式。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，着力完善住房保障体系，健全房地产业发展长效机制，促进房地产平稳健康发展，持续提升住房品质和人居环境，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。实现全体人民“住有所居、住有宜居”，推动营口市房地产市场高质量发展。

第二节  规划原则

一、坚持问题导向和目标导向相结合

立足营口市住房发展中存在的突出矛盾和短板，坚持因地制宜、分类施策，把新发展理念贯穿住房发展全过程各环节。明确营口市住房发展的总体目标和发展方向，建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，满足居民多元化、多层次的住房需求，实现“住有所居”向“住有宜居”转变。以住房规划引导城市更新和空间优化，促进产城融合、职住平衡。通过“问题”和“目标”的双轮驱动，推动我市房地产业良性循环和健康发展。

二、坚持完善保障和市场两个体系

进一步优化以公租房、保障性租赁住房为主体的住房保障体系，通过政府等多渠道确保低收入住房困难家庭、新市民、新就业大学生等群体“有房住”，通过市场体系满足居民多样化改善性住房需求，形成定位清晰、功能互补的保障和市场两个体系。聚焦住房市场体系与住房保障体系双轮驱动，推动商品住房、保障性住房与租赁住房错位发展、功能互补，构建一个互补、协同的双体系格局。

三、坚持统筹增量和存量，提高质量

坚持住房总量供给与住房品质提升并重。在确保住房总量合理供给的基础上，更加注重住房功能优化与居住品质提升。科学研判营口市人口变化趋势、资源承载能力与经济社会发展水平，合理确定住房建设总量与结构比例，优化增量住房布局，推动新建住房向绿色、智能、宜居方向转型。盘活规范存量住房市场，提升存量住房使用效率，增强城市综合承载能力和资源配置效能。通过多元化手段灵活运用房地产存量资源，最大程度释放城市空间潜力，持续改善人居环境质量，加大高品质“好房子”供给力度，着力打造“生活品质之城”，稳步提升人居品质，不断满足人民群众对美好居住生活的更高期待，实现住房可持续发展。

四、坚持“人房地钱”要素联动

房地产市场能否平稳健康发展，根本上取决于“人、房、地、钱”四类要素资源的协同配置效果。立足营口市住房发展现状、人口变化趋势及产业布局特征，需精准研判住房需求总量与结构，科学编制“十五五”住房发展规划，明确住房供应规模、空间布局、产品结构和开发时序。在此基础上，以人定房适配实际居住需求，以房定地优化土地供应节奏与区位配置，以房定钱引导金融信贷与财政资源精准支持，最终实现住房供需在规模、结构、空间与时间维度的多维精准匹配，推动营口房地产市场迈向供需平衡、结构合理的高质量发展新格局。

第三节　规划范围和期限

本规划的适用范围为营口市全市域，包括站前区、西市区（含沿海产业基地）、老边区、鲅鱼圈区、大石桥市、盖州市。

规划期限为2026－2030年。

第四节　编制依据

一、法律法规

1.《中华人民共和国城市房地产管理法》

2.《中华人民共和国城乡规划法》　

3.《物业管理条例》

4.《住房公积金管理条例》

二、政策文件

1.《中共中央、国务院关于加快构建房地产发展新模式推动

房地产高质量发展的意见》（中发[2024]30号）；

2.《中共中央办公厅国务院办公厅关于推进新型城市基础设

施建设打造韧性城市的意见》；

3.《中共中央、国务院关于推动城市高质量发展的意见》；　　　

4.《关于持续推进城市更新行动的意见》

5.《辽宁省住房和城乡建设事业发展“十四五”规划》

6. 辽宁省《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的指

导意见》

7. 《关于进一步优化房地产政策的指导意见》（辽房稳

[2025]3号）

8.《营口市国土空间总体规划（2021-2035年）》

9.《营口城市更新实施方案》

第五节　发展目标

到2030年，刚性住房需求保障、改善性住房供给、住房品质提升取得显著成效，人民群众住房条件进一步改善。风险隐患全面防控，“人、房、地、钱”要素联动新机制基本建立，房地产发展新模式基本成型，房地产呈现供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健的新发展格局,住房高质量发展迈上新台阶。住房保障覆盖范围逐步扩大。城市更新体制机制不断完善，推进新型城市基础设施及城市生命线安全工程建设，筑牢城市安全韧性基底。实现 “好房子、好小区、好社区、好城区” 建设目标，打造宜居、韧性、智慧城市。房地产市场运行将保持总体平稳，止跌回稳向好态势进一步巩固，住房供需实现基本平衡。住宅用地价格、新建商品住宅价格、二手房成交价格及住房租赁价格将保持在合理区间波动，市场预期趋于稳定，居民住房消费信心进一步增强。在商品房销售方面，有力有序推进现房销售,实现所见即所得。去库存成效进一步巩固，商品住房去化周期保持在18个月内合理区间。

 

 

“十五五”住房发展指标体系表

 

第三章　聚焦重点工作任务　推进住房高质量发展

 

第一节　重点工作任务

一、保持房地产市场平稳健康发展

（一）强化房地产市场监管

构建房地产市场发展新模式，以让人民群众安居为出发点，以“稳市场、防风险、促转型”为主线，促进房地产业良性循环和健康发展。继续做好防范化解房地产领域风险工作。常态化落实城市房地产融资协调机制，进一步推动“白名单”扩围增效。统筹好新增和存量建设用地。规范商品房预售资金监管，保证工程施工进度，防止出现“烂尾”项目。有力有序推进商品房现房销售，以平稳、渐近的方式推进预售向现售转变，做好政策前后衔接。对房地产企业开展定期和不定期巡查，全面掌握房地产企业和项目情况。大力整治房地产市场秩序，切实维护购房人合法权益。

（二）优化住房供应结构

推动“人房地钱”要素联动，根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应，引导配置金融资源，逐步实现“以人定房、以房定地、以房定钱”，以需求量确定供给量，促进房地产市场供需平衡、结构适配。围绕稳地价、稳房价、稳预期，构建平稳健康的房地产市场。推动盘活闲置土地。统筹规划住房建设总量、供应结构、空间布局和开发进度，坚持以满足刚性和改善性需求为重点，引导住房合理消费。支持高品质商品住房建设，合理安排各类住房供应，增加改善性住房供给，满足居民多层次的住房需求。着力优化和完善住房供应体系，通过市场体系满足城乡居民多样化改善性住房需求，形成定位清晰、功能互补的保障和市场两个体系，有效满足新阶段住房需求。加强房地产市场双向调节，促进地价、房价、租金波动保持在合理区间。

（三）合理引导居民住房消费

支持合理住房需求，吸引人才来营置业发展。进一步完善人才购房补贴政策。优化住房公积金政策，加大住房公积金贷款支持力度。政府牵头定期组织线上线下房交会，集中展示楼盘，出台购房补贴优惠政策，促进房屋销售。鼓励房地产企业、家居企业、汽车经销商开展联动促销活动，为消费者提供更多实惠。支持居民住房“以旧换新”，对一年内出售自有住房并购买新建商品房的，可由政府给予一定额度的购房补贴，进一步激活改善型住房需求。继续开展域外城市推介活动，吸引外来人口到营口购房置业。加强房地产市场信息的公开透明，稳定房价预期，增强购房者信心。通过系列政策组合拳，切实降低居民的购房门槛和负担，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

二、加快完善住房保障体系

（一）优化保障性住房供给

因地制宜发展保障性住房，扩大保障性租赁住房供给。加大收购存量商品房用做保障房力度，支持发行地方政府专项债券收购存量商品房用作保障房，允许安排专项债券资金用于保障性住房项目资本金。通过收购存量商品房方式增加保障性住房供应，缓解住房租赁市场结构性供给不足，满足新毕业大学生、进城农民工、引进人才等群体多层次住房保障需求，为其在城市安居创造更好的条件。扩大保障覆盖面，逐步优化和完善住房供应体系，提高保障能力，促进市场与保障协同发展，构建“市场+保障”双轨制房地产发展新模式。

（二）进一步完善公租房保障制度

合理确定公租房保障对象和保障标准，对符合条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员做到应保尽保。切实增加公租房实物房源，加强公租房房源筹集和分配管理，提高公租房的入住率和使用效率。完善公租房租金动态调整机制，根据市场租金水平和保障对象的承受能力，合理确定租金标准。

（三）优化住房保障管理制度

完善住房保障动态调整机制，推进住房保障工作便民化服务。提升住房保障管理信息化水平。制定和完善保障性住房准入、退出、租金管理、维修养护等管理制度，建立健全住房保障工作考核评价机制，加强对住房保障工作的监督和管理。加强保障性住房后期运营管理。建立专业化的保障性住房运营管理机构，加强对保障性住房小区的物业管理和服务。完善小区配套设施，加强环境卫生、绿化养护、安全保卫等工作，为居民提供良好的居住环境。

三、稳步推进城中村、危旧房与老旧小区改造

（一）积极稳妥推进城中村与危旧房改造

加大城中村改造和城市危旧房改造力度，推进收购存量房用作保障性住房和城中村改造、危旧房改造安置用房，缩短安置周期，因地制宜实施“房票”安置政策。积极推进城中村和危旧房改造项目建设，多渠道筹集改造资金。建立详细的改造项目台账。按照改造实施方案，全面启动城中村改造与危房改造项目建设。加强组织对改造项目进行全面验收，对不符合要求的项目进行整改。对改造后的区域进行综合评估，总结经验教训，为今后的城市更新工作提供参考。建立长效管理机制，加强对改造后区域的管理与维护，巩固改造成果。项目管理与监督，确保工程质量、进度与安全。

（二）持续推进老旧小区改造

聚焦“便民、利民、安民”和“一老一小”，持续深化“1358”工作法，推动老旧小区改造。结合城市更新和老旧小区实际情况，科学制定老旧小区改造计划。优先改造基础设施老化、公共服务设施缺失、居住环境较差的老旧小区，按照“先民生后提升、先地下后地上、先功能后景观”的原则，合理确定改造内容和标准。加强老旧小区基础设施改造，完善公共服务设施，如养老、托育、医疗、文化、体育等设施，提升居民生活便利性和幸福感。创新改造资金筹集机制，建立政府、居民、社会力量共同参与的老旧小区改造资金筹集机制。加大政府财政投入力度，积极争取中央和省级财政资金支持。引导居民合理出资，通过直接出资、使用住房公积金、提取住宅专项维修资金等方式，参与老旧小区改造。吸引社会资本参与，通过市场化运作，盘活小区闲置资源，实现改造项目的可持续发展。加强老旧小区改造质量安全监管，压实各参建单位责任。

四、推进住房高质量发展

（一）支持“好房子”建设

制定“好房子”技术标准。编制《营口市“好房子”技术指南》和《营口市高品质住宅规划建设管理技术要点（试行）》，完善“好房子”技术标准体系。开展“好房子”项目试点建设，打造一批具有示范引领作用的“好房子”样板工程。全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，完善“好房子”技术标准体系，强化工程设计的引领作用，推广绿色建筑、装配式建筑和海绵城市理念，建设低碳宜居社区。发展装配化装修，提升智能服务水平，强化典型引领作用，打造“好房子”样板工程，大力发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设。不仅将新房子建成“好房子”，也要将老房子改造成“好房子”。通过推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的四级联动建设，构建高品质居住生态体系，切实增强人民群众的获得感、幸福感与安全感，实现“住有所居”向“住有宜居”的根本性转变。

（二）积极推进完整社区建设

推进完整社区建设扩面提质增效，提高完整社区覆盖率。新建社区在规划、设计、竣工验收等环节严格执行完整社区标准。完善城市社区嵌入式服务设施，系统推进社区基础设施建设与服务体系优化，构建功能完善、服务便捷、宜居宜业的现代化社区环境，构建城市便民生活圈。完善社区基本公共服务设施、便民商业服务设施、公共活动场所等。加快适老化、适儿化、无障碍设施建设改造。聚焦“一老一小”的普遍刚需，大力推进规模适度、经济适用、服务高效的社区嵌入式服务设施建设。在开展完整社区建设等城市更新行动中推动公共设施适老化改造。大力发展适老性住宅。新建住宅全面执行适老性设计标准，依托医疗机构、社区养老机构、大型医养结合养老中心等机构，适度建设养老服务集聚区。健全社区治理机制，将物业服务纳入基层社区治理体系，形成政府引导、居民自治、多元参与、协同治理的良好格局。通过系统化规划、专业化运营和人性化设计，推动完整社区建设成为提升居民生活品质的重要抓手，助力实现“城市让生活更美好”的发展目标。

五、规范发展住房租赁市场

（一）健全租赁住房供应体系

培育发展规模化住房租赁企业，增加长租房源，稳定租赁关系。推动落实租购同权，逐步使租购住房享有同等公共服务权力。支持国有住房租赁企业通过新建、改建、盘活存量住房等方式，加快租赁房源筹集，提升规模化、集约化运营能力，充分发挥其社会担当和“压舱石”作用。强化新市民住房保障。健全租购并举的住房制度，解决好新市民、青年人、新就业大学生、农民工等重点群体住房问题，努力缓解其阶段性住房困难，不断提升城市吸引力和竞争力。通过政策引导、租金补贴、租期稳定等措施，提升新市民的居住获得感与归属感，促进住房租赁关系长期稳定，助力实现“住有所居、住有宜居”。

（二）规范租赁中介服务行为

认真贯彻落实好《住房租赁条例》精神，规范住房租赁市场发展。加强对住房租赁中介机构的监督管理，严厉打击虚假房源、违规收费、恶意克扣押金等违法违规行为。加强群租房整治。建立健全行业准入与退出机制，推动形成公平、透明、有序的市场环境。

（三）完善租赁备案与监管平台建设

探索推进房屋租赁备案系统与监管平台一体化建设，实现租赁信息数据共享、动态更新、实时监管。规范房屋租赁登记备案流程，建立住房租赁合同备案机制。提升服务效率和监管能力，确保租赁交易可追溯、风险可控。建立租金监测与信用监管机制。逐步建立住房租金监测体系，定期发布市场租金水平，为政府调控和市场预期提供数据支撑。同时，强化行业信用体系建设，将租赁企业、中介机构及从业人员纳入信用管理平台，推动形成守信激励、失信惩戒的市场运行机制。

六、住宅小区物业管理实现新突破

（一）深化党建引领，建设“红色物业”

以加强物业服务行业党建、强化党组织对业主委员会的领导、建立社区物业党建联建和协调共治机制为抓手，提高物业管理效能。推动物业管理与基层治理深度融合，不断提高物业服务水平。

（二）实施物业服务质量提升行动

增强物业企业服务意识，回应群众对“好服务”的期盼，提升居民居住品质。深入推进物业服务常态长效监管，规范物业企业管理行为，持续改善和提升物业服务质量，有效化解物业领域矛盾纠纷，破解物业管理服务的痛点、难点和突出问题。鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，推动“物业服务进家庭”，满足居民多样化多层次居住生活需求。提升物业服务企业智能化管理水平。

（三）强化物业服务行业监管

强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用，大力推进守信激励和失信惩戒。规范物业服务招标投标行为。制定物业服务招标投标管理办法，细化招标人、投标人、评标专家要求。建立工作抽查制度，通报违规行为，督促招标投标活动规范开展。规范物业服务企业退出管理机制。物业行政主管部门会同公安、城管执法、市场监管等部门，依法查处按照法定程序解聘后拒不撤出的企业，公开曝光典型案例。

七、不断完善公积金制度

（一）优化公积金缴存与使用

继续完善《营口市住房公积金归集、提取、贷款管理办法》及《建立灵活就业人员住房公积金管理制度》。进一步扩大住房公积金制度覆盖面，扩大公积金实际缴存面。积极推进灵活就业人员参加住房公积金制度，完善缴存使用政策，进一步规范业务流程，优化线上线下服务渠道，推动制度有效落地。优化公积金使用政策，拓宽资金使用渠道，满足基本住房消费提取需求，推动利用住房公积金支持租赁住房和老旧小区改造。强化制度执行与监管，保障缴存职工合法权益，提升资金使用效率与制度运行透明度，推动住房公积金制度朝着更加公平、普惠、可持续的方向发展。

（二）扩大缴存覆盖面

深化与各合作银行的战略协作机制，建立常态化、高效化的沟通协调平台，协同推进企业单位住房公积金归集扩面及欠缴清缴工作。依托合作银行广泛的营业网点和庞大的客户资源库，充分发挥其金融科技与客户管理优势，协助住房公积金管理中心挖掘潜在缴存单位与个人，拓展住房公积金归集覆盖面。探索建立银行与公积金中心之间的数据共享平台，提升缴存信息的准确性与实时性，推动形成“政府引导、银行协同、单位配合、个人受益”的多元化归集模式，增强制度的包容性与服务效能。

（三）提高公积金服务效能

推进住房公积金服务规范化水平提升。加强跨区域协同。积极响应区域一体化发展战略，加快推进辽宁沿海经济带城市间的住房公积金制度协同与服务联动。主动对接大连、盘锦、丹东等沿海经济带城市住房公积金管理机构，推动高频服务事项实现“跨省通办”“跨区域通办”，提升异地缴存职工办理事项的便利度与体验感。建立跨区域信息共享与业务协同机制，推动住房公积金缴存、提取、贷款等业务的异地在线办理，破解异地缴存职工在就业地购房、租房等方面的政策壁垒，满足缴存人在不同城市间的住房需求。

八、建立房屋使用全生命周期安全管理制度

探索建立房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等房屋全生命周期安全管理制度，不仅要建“好房子”，更要管理好房子的使用维护翻新，确保长期居住安全。压实以房地产开发单位为主的参建各方质量责任，严格落实房屋使用的安全主体责任和政府部门的监管责任，加强房屋安全日常动态监测和安全体检，实现安全隐患的早期识别与快速处置。同步探索市场化创新机制，引入房屋质量保险、第三方技术服务机构参与风险防控，构建“事前预防、事中管控、事后保障”的全链条质量安全体系。进一步完善住宅专项维修资金政策，优化个人账户与公共账户（来源包括财政补贴、土地出让金收益等）的协同管理，推动建立规范高效的房屋安全管理公共资金筹集、使用及监管模式，确保房屋“养老金”可持续支撑全周期维护需求。

第二节　空间指引

“十五五”期间，营口市将坚持系统观念，围绕高质量发展要求，通过统筹规划、存量更新、配套设施完善、绿色低碳转型以及社区治理提升等多维度策略，系统推进住房空间的科学引导与合理布局，全面优化居住空间的功能结构与环境品质，推动住房发展由“增量扩张”向“存量提质增效”转变。在土地供应与住房建设方面，将依据各区域的人口结构、产业特征和居住需求，实行差异化供地策略，实现用地供给与人口增长保持同步。在国土空间总体规划的引领下，营口市将实施分区分类调控机制，科学优化住房供应结构与空间分布，构建“一带两核两副”的城镇发展空间结构。主城区作为居住空间的核心承载区，以优化城市空间功能和提升产业空间用地为重点，将进一步强化其集聚效应，引导人口与住房资源向基础设施完善、公共服务便利的区域集中，避免城市无序蔓延与资源错配。鲅鱼圈区以强化交通枢纽功能与临港产业联动发展为重点，共同推动港产城融合发展。大石桥、盖州建设市域副中心，吸纳农业转移人口就近城镇化，推进“大老一体”“盖鲅同域”在东西方向拓展联动。

一、市域县（市）、区建设指引

（一）站前区、西市区

该区域是营口市老城区，可开发土地供应量少，重点应以城市更新为主要路径，大力推进老旧小区改造，提升存量房居住品质，完善教育、医疗、绿地等公共服务配套。重点发展改善型商品住房、高品质租赁住房。结合辽河文化产业带建设，依托“老街”“老港”“老厂”等代表性空间，针对性地开展城市更新项目，激发城市活力，提升居住空间环境品质。沿河区域适度布局高品质景观住宅。

（二）辽宁（营口）沿海产业基地

沿海产业基地以推动“产城人”深度融合为核心。坚持“以产兴城、以城促产、宜居宜业”的发展理念。住房发展应服务于产业升级和人才引进战略，构建多层次、全覆盖、高品质的住房供应与保障体系。住房布局应与产业布局紧密结合，实现职住平衡。由政府或国企主导建设人才公寓，面向产业发展引进的高层次人才和急需紧缺人才。鼓励专业机构开展规模化租赁业务，提供稳定的租赁房源。支持开发多样化、改善型高品质商品住房，满足企业高管、技术人员和本地居民的购房需求。完善公共服务配套设施，打造充满活力的社区生活圈。

（三）老边区

作为营口主城区提升的重要承载区，住房发展重点从“增量扩张”转向“存量优化与品质提升”，服务于城市结构调整、产业转型升级和人口结构优化。鼓励对现有住宅小区进行节能改造、适老化改造、智慧化升级，提升物业管理水平。通过收购存量住房等方式，为新市民、青年人提供稳定房源。结合老边区产业人才需求，在交通便利、配套完善区域配建或筹集人才公寓。结合城市更新，在条件允许区域，适量开发高品质改善型住房，满足多元化需求。

（四）鲅鱼圈区

对接营口市国土空间规划对鲅鱼圈区的功能定位，实施差异化住房发展策略，形成“双核引领、轴带展开、多片支撑”的总体空间发展格局。双核指老城区和新城区，轴带指文化旅游产业带和工业、物流产业带，多片指四个居住片区，分别是老城品质提升区、滨海宜居核心区、产业配套协同区、熊岳文旅特色区。老城品质提升区解决“存量提质”问题，滨海宜居核心区解决“形象引领”问题，产业配套协同区解决“基础保障”问题，熊岳文旅特色区解决“特色发展”问题。通过这种精准的定位和分工，能够有效满足本地居民、产业工人、高端人才、养老人群等不同群体的多元化需求，从而推动整个城市的综合竞争力提升。

（五）大石桥市

强化中心城区的综合服务功能和人口集聚能力，高标准配套教育、医疗、文化、商业资源，建设安全、健康、有韧性的社区，提升人口承载力，吸引周边乡镇人口和产业人才。鼓励开发品质化、多元化住宅，满足进城农民、青年人才、改善型家庭的置业需求。重点发展面向产业工人、新就业大学生的保障性租赁住房和人才公寓。大力推进老旧小区改造，完善电梯、停车、养老托育等设施。

（六）盖州市

住房发展的核心定位是：辽南文化旅游名城与滨海宜居康养胜地。将住房发展深度融入文旅产业链，发展特色民宿、康养地产、创意旅居等业态，让住房成为旅游体验的一部分。在严格保护历史城区的整体风貌前提下，改善老城居住条件，激活古城活力。统筹北部山区、中部古城、南部滨海三大板块的住房发展，形成“山城海”、功能互补的住房空间格局。加强推进双台子温泉小镇建设，高标准规划温泉康养社区，引入专业机构，开发配备医疗、护理、娱乐设施的综合性康养地产项目。优化住房产品结构，发展适老适旅型户型。

二、重点片区空间布局指引

（一）辽宁（营口）沿海产业基地

以民兴河以南区域着力打造“好房子”样板工程，同步强化基础配套设施与公共服务供给。通过提升南部区域综合承载力和宜居吸引力，有序引导城市人口疏解与功能优化南移，促进新老城区协同发展、有机融合，构建全域均衡、品质提升的城市发展新格局。商品房供应以高品质、大户型为主，兼顾改善型居住需求，同时鼓励发展适老化住宅，探索建设康养型社区，积极应对人口老龄化趋势。沿海产业基地一期，打造“以产兴城、以城促产”的现代化宜居新城。作为营口市城市发展的核心引擎和产城融合示范区，在“十五五”期间将重点推动产业升级与民生配套的协同发展，尤其在住房发展方面，注重居住功能与产业功能的有机融合，提升城市宜居品质，建设具有示范效应的现代化新城。

（1）民生路与新联大街交汇周边区域：打造高品质智慧生活样板区

结合国家“好房子”住房技术标准，依托产业基地完善的市政配套（如奥林匹克体育公园、职教中心）及便捷交通网络，打造智慧化、绿色化高品质居住社区。重点引入低碳建筑、智能家居、社区综合服务体等元素，联动辽河文化景观带，形成职住平衡、生态宜居的现代生活样板区。

（2）明湖南部（赫郡地块）区域：构建生态康养旅居示范区

立足营口适老化改造与康养服务基础（如社区助老食堂、医养结合设施），构建“康养+生态”宜居生活圈。规划建设嵌入式养老服务中心、社区医疗站及健康步道系统，衔接明湖生态景观资源，发展银发经济配套产业，吸引老龄人口与康养需求群体集聚，形成全龄友好型社区典范。

（二）营东新城

作为营口市城市发展的重要增长极，在“十五五”期间应进一步明确功能定位，以“提质增效、特色彰显”为核心目标，着力打造宜居、宜业、宜游于一体的现代化综合新城区，全面引领全区空间格局优化升级和高质量发展。

渤海大街东段北区域：突出文旅特色，丰富新城内涵。以“文旅融合”为发展导向，重点布局具有特色与吸引力的文旅项目，提升区域文化内涵与城市活力。

在东湖大街北侧、新东路西侧区域，依托丰富的水系资源，规划建设集特色商业、滨水休闲于一体的水街景观带，打造具有网红效应的打卡地与夜间经济集聚区，推动文旅消费融合发展。在东湖大街南侧、渤海大街东段北区域（恒大城南地块），规划建设汽膜体育场馆及配套运动设施，打造具有地标意义的城市体育综合体，提升新城公共服务功能与现代化城市形象。依托东湖广场的自然水系资源，打造集生态景观、休闲互动、文化展示于一体的滨水公共空间，增强城市绿色生态底色与居民生活品质。

渤海大街东段南区域打造营东新城特色康养小镇。聚焦养老服务，完善民生保障体系。以提升民生福祉为目标，重点推进养老服务体系的完善与优化。拟将优粤城改造为综合性养老服务中心，集生活照料、医疗护理、康复保健、心理慰藉等功能于一体，满足不同层次老年群体的多元化服务需求。通过引入专业化的运营团队和智能化管理手段，打造功能齐全、服务优质、环境舒适的现代化养老服务示范项目，切实提升老年居民的生活质量与幸福感，推动养老服务从基础保障向品质化、多样化转变，构建有温度的城市民生保障体系。

（三）鲅鱼圈区

鲅鱼圈区立足城市整体规划与多元发展需求分为四个片区，分别为老城品质提升区、滨海宜居核心区、产业配套协同区、熊岳文旅特色区，各片区的区域范围、发展方向以及核心目标如下：

(1）老城品质提升区。以昆仑大街、长江路等为核心的区域，是城市早期发展的区域。重点推进“老旧小区改造”，更新水、电、气、暖等市政管网，改善外立面，增加公共绿地和活动空间。通过微改造、微更新，提升整体居住舒适度。 优化商业业态，提升传统商圈品质，鼓励发展社区商业和便民服务网点。盘活闲置资产，改造为社区活动中心、养老驿站、小型图书馆等，注入新的城市功能。完善基础配套设施，系统性解决停车问题，通过建设地下停车场、规范路内停车等方式，改善道路交通微循环，提升步行和骑行环境。保护和利用好现有的城市记忆，通过街景整治、文化墙建设等方式，提升区域文化品位，营造有归属感的社区氛围。让老城区居民从“有房住”到“住得好”，实现内涵式增长，共享城市发展成果，吸引注重生活便利性的常住居民和改善型客户。

（2）滨海宜居核心区。主要指南部沿海一线，以山海广场、金泰城、海滨浴场等为核心的区域，是鲅鱼圈的城市名片和景观资源最优越的区域。重点发展高品质海景住宅、高端公寓、低密度洋房和别墅区。强调建筑设计的现代感、艺术性与生态环境的融合。完善高端配套服务，引进和建设国际化学校、高端医疗康养中心、五星级酒店、游艇码头、精品商业街等，满足高收入人群对生活品质的需求。强化海岸线生态修复与保护，建设连续的滨海景观带、慢行系统和主题公园，打造“推窗见海、出门入园”的极致居住体验。应用绿色建筑、智能家居、智慧安防、数字化社区管理等新技术，打造引领未来的现代化宜居社区样板。将该区域打造成辽东湾地区的“引领级”宜居板块，吸引外来高端人才、投资置业者、度假养老人群，提升城市形象和吸引力。

（3）产业配套协同区。围绕鞍钢股份鲅鱼圈分公司、港口物流区、经济技术开发区等主要产业园区周边的区域。大规模建设与产业园区定位相匹配的职工住宅，包括租赁住房、限价商品房等，确保产业工人“就近居住、安心工作”，实现产城融合与职住平衡。集中建设满足日常需求的学校、医院、超市、餐饮、文体活动中心等，形成功能复合的“产业社区”。根据园区内企业需求，提供单身公寓、青年公寓、家庭套房等多元化的住房产品，满足不同层次就业人员的居住需求。

（4）熊岳文旅特色区。主要指原熊岳镇区域，拥有深厚的历史文化底蕴和丰富的温泉旅游资源，如望儿山、熊岳温泉等。大力发展温泉康养住宅、度假公寓、民宿集群等特色地产，严格控制区域建筑风貌，鼓励采用与望儿山文化、温泉文化相协调的建筑风格，打造具有辨识度的熊岳温泉康养小镇风貌，实现“文旅+居住”深度融合。同时，配套建设特色餐饮、文创街区、土特产市场、康体理疗中心等，让居住者也能享受全方位的旅游服务，吸引“候鸟式”养老和长期度假客群。核心目标是打造全国知名的文旅康养目的地和特色居住区，不仅服务于游客，更要吸引追求健康、休闲、文化氛围的常住及“第二居所”人群。

 

第四章　完善体制机制　保障规划有效实施

 

第一节　要素联动

一、完善土地供应机制

自然资源和规划部门应与住房城乡建设部门加强协同联动，共同制定并公开发布中长期住宅用地供应计划，增强土地供应的前瞻性与透明度。坚持“城乡统筹、节约集约、供需平衡、有保有压”的原则，实施分区域、分阶段的动态调控机制，精准匹配住房市场需求。以实际住房需求和商品房去化周期为依据，科学安排住宅用地供应规模、结构与时序。对去化周期较长的区域，坚持“盘活多少、供应多少”的原则，动态调整供地上限；优先保障去化压力较小、市场活跃区域的土地供给，实现住宅用地稳定、有序、均衡供应。坚持新增用地与存量土地盘活相结合，积极挖掘存量土地潜力，提升土地利用效率。鼓励通过城市更新、低效用地再开发等方式拓展住房用地空间。在城市更新改造中，为社区提供养老、托育、家政服务的土地，可按国家规定减免相关税费。在老旧小区改造过程中，结合实际需求，适度放宽对日照、绿化率、容积率等指标的限制，提升改造可行性和实施效率。

二、加强金融管理与财税支持

优化差别化住房信贷政策。强化对刚需和改善型住房需求的支持，合理控制信贷资源流向，严格限制信贷资金用于投资投机性购房。鼓励银行业金融机构创新金融产品，优化信贷结构，加大对住房租赁企业、保障性住房项目的支持力度。对于多孩家庭、养老家庭购买第二套住房，应参照首套房政策给予信贷支持，体现住房政策的公平性与人性化。持续推动“白名单”项目融资机制落地，确保合理融资需求得到满足，防范系统性金融风险。同时，加大对城市更新和老旧小区改造项目的专项财政金融支持力度，提升居住品质和城市功能。加强住房金融管理，充分发挥金融对居民合理自住购房的支持作用，推动房地产金融政策与住房需求相匹配。

加大财政资金投入力度。构建稳定、可持续的住房发展财政支持机制。完善财政资金使用结构，重点支持保障性住房、老旧小区改造、存量房以旧换新等领域。支持收购存量商品房用做保障房。继续对人才安居、特定群体等给予购房补贴支持。充分发挥税费调节作用，积极支持居民改善性住房需求，降低购房成本，减轻购房者负担，助力房地产市场平稳健康发展。

第二节　规划实施保障措施

一、规划实施管理机制

坚持市委、市政府对城市住房发展的统一领导，建立健全高效的工作推进机制。成立由市政府领导牵头，住建、发改、财政、自然资源、金融、税务等多部门参与的住房发展协调机构，定期会商，协同解决规划实施中的重大问题。市住房和城乡建设局负责规划落实的统筹协调、任务分解与督促检查。市各相关部门应各司其职、协同联动，加强政策协同与信息共享，建立部门协调机制，形成工作合力，共同破解项目落地难题。统筹配置“人、房、地、钱”等关键要素资源，提升资源配置效率。各级党委、政府要对本地住房发展负起主体责任，围绕国家“分类调控、因城施策”的总体要求，科学谋划、明确目标、细化任务、扎实推进，确保住房发展规划落地见效。将本规划确定的主要发展目标、重点任务和关键指标，纳入各区、各部门年度绩效考核体系，明确责任主体，细化任务分工，确保各项任务有部署、有落实、有成效。

二、规划实施评估机制

开展规划实施监督评估，强化动态管理，提高规划实施效果。建立住房发展规划实施平台，对住房供应、房价、成交量等关键指标进行常态化监测和预警。建立规划实施的中期评估与终期评估机制，定期对规划实施进展、成效和存在问题进行综合分析，根据评估结果及时调整政策措施或修订规划内容，为后续政策调整提供依据。强化过程管理与结果导向，确保各项政策措施落地见效。结合绩效评估结果，开展综合评价，推动形成“奖优惩劣”的激励机制。对在规划实施中落实不力、执行偏差或违反相关规定的单位和个人，依法依规启动问责机制，切实维护规划的严肃性和权威性。

三、规划实施公众参与机制

建立公开透明的规划实施公众参与机制，及时向社会发布规划实施进展及相关政策信息，主动接受社会监督，增强公众知情权、参与权与监督权。通过政府网站、政务微信、新闻发布会等多种形式，加大宣传力度，提升公众对住房发展规划的认知度与支持度。拓宽公众参与渠道，完善意见征集机制，在规划编制、实施、评估等关键环节广泛听取社会各界意见，增强政策制定的科学性和民主性。鼓励社区、居民代表、社会组织开展多种形式的参与活动，推动形成共建共治共享的良好格局。通过告示意见征集、成果公示、听证会等方式，确保公众意见在规划实施中得到有效体现，提升政策的公信力与执行力。

第五章  强化项目支撑  构建发展新体系

 

第一节  “十五五”房地产重点项目情况

“十五五”期间，房地产领域重点投资项目包括：

1.老旧小区改造项目：共计43个项目，309个小区，计划投资额29.34亿元。政策支撑：1.国务院办公厅23号文件、2.关于印发《辽宁省老旧小区改造技术指引》既“1358工作法”的通知。保障性安居工程中央预算内补助资金，占改造工程45%左右，剩余55%由县（市）区政府配套。

2.城中村改造项目：共计7个项目，5273户，计划投　　资额37.88亿。政策支撑：依据住建部、财政部、中国人民银行、金融监管总局印发《关于通过专项借款支持城中村改造工作方案》的通知（建保【2023】80号），国开行、农业发展银行发放专项借款，具体额度由财政部、住建部确定，目前未出台具体措施。

3.危旧房改造项目：共计17个项目，4923户，计划投资额14.77亿元。政策支撑：参照城中村政策

4.住宅老旧电梯更新项目：共计51个项目，电梯2435部，计划投资额41136万元。政策支撑：1.关于印发《关于在大规模设备更新行动中稳步推进电梯更新改造的实施意见》的通知+(1)、2.关于转发《住房城乡建设部国家发展改革委市场监管总局关于推进住宅老旧电梯更新改造的实施意见》的通知+(1)发放中央超长期贷款，每部补助电梯15万元。

5.收购商品房用作保障房项目：共计1个项目，收购2264套、18.2万平方米存量商品房用作保障性住房，计划投资额5.4亿元。政策支撑：中央财政城镇保障性安居工程补助资金2.2万元/套；申请政府专项债，总投资20%到50%；国开行和农业发展银行再贷款支持，总投资的80%。

6.好房子建设项目：共计72个项目，计划投资额247亿元。政策支撑：可分期缴纳土地出让金；扩大不计容建筑面积范围；好房子建设样板工程预售资金监管可增加资金拨付节点；好房子样板工程的预售许可，可适当提前工程形象进度规定节点；可根据项目需要，申请先行办理基础正负零以下部分工程施工许可证；加大金融支持力度等。

7.盘活房地产停缓建项目：共计29个项目，计划投资额47亿元。政策支撑：参照《营口房地产停缓建项目盘活专项行动方案》。

第二节  项目清单、规划分布图

1.老旧小区改造项目

2.危旧房屋改造项目

3.城中村改造项目

4.住宅老旧电梯更新改造项目

5.收购商品房用作保障性住房项目

6.好房子建设项目

7.盘活停缓建项目