本调查起止日期为2026-1-30——2026-2-5
为深入贯彻落实消防安全相关法律法规及工作部署，进一步规范营口市住宅小区消防设施维修养护工作，防范化解住宅小区消防安全隐患，保障人民群众生命财产安全，结合我市实际，我们牵头起草了《营口市住宅小区消防设施维修养护的指导意见》。
有关单位和社会各界人士可以通过电话或信函方式将意见反馈至营口市住房和城乡建设局，以单位名义反馈的，请在反馈意见后注明单位名称、联系人及联系方式，并加盖单位公章；以个人名义反馈的，请在反馈意见后注明姓名及联系方式。
联系人：姜德琪 电话：0417-2650031
通讯地址：营口市西市区沿海产业基地新联北大街63号
邮政编码：115001 电子邮箱：ykzjwfgk@126.COM
营口市住房和城乡建设局
2026年1月30日
营口市住宅小区消防设施设备维修养护的指导意见
依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《高层民用建筑消防安全管理规定》等法律法规，为保障住宅小区共用消防设施完好有效，规范维修资金与物业费使用管理，结合我市实际，制定本指导意见。本意见适用于本市行政区域内住宅小区共用消防设施（含高层建筑消防设施）的维修、更新、改造（以下统称“维修”）及日常维护保养（以下统称“养护”）的资金使用管理。
一、基本原则
本次工作遵循依法合规、分类施策、权责对等、高效便民、公开透明原则，严格依规明确各方消防安全责任及消防验收、承接查验各环节权责，区分养护维修类型与处置情形，明晰资金来源、使用要求和操作流程，优化规范全流程并简化应急维修审批，健全资金使用公示制度，及时公开资金使用、项目实施及验收查验情况，保障业主知情权、参与权、监督权，确保资金与程序合法合规，实现精准管控、高效处置，形成多方协同治理格局，保障公共消防安全，接受社会监督。
二、主要内容
（一）资金来源及分类使用范围
住宅小区消防设施维修养护资金来源包括住宅专项维修资金（简称“维修资金”）、物业服务费（简称“物业费”）、公共收益、区政府应急资金及其他合法收入，各类资金按对应范围规范使用。
1. 物业费列支范围
主要用于日常养护项目，具体包括：消防设施日常巡查、检测与常规保养维护；灭火器药剂更换、定期检测；消防通道、应急照明、疏散指示标志及设施标识标牌维护；单次500元以下的消防设施小额维修；年度消防设施专业检测；法律法规规定的其他日常维护项目。
2. 维修资金列支范围
主要用于大修、更新、改造项目，具体包括：火灾自动报警系统主机维修或更新；自动喷水灭火系统管网维修、水泵大修或更换；室内外消火栓系统整体或主要部件更换；防烟排烟系统风机维修或更换；防火分隔设施大修、消防电梯主要部件更换；消防电源与配电系统主要设备更换；消防水池、水箱大修；法律法规规定的其他大修、更新和改造项目。
3. 应急资金使用范围
区政府应急资金主要用于应急维修项目资金缺口垫付，针对消防系统整体瘫痪、重大火灾隐患等紧急情形，维修资金暂时无法到位或存在缺口时，由区政府应急资金先行垫付，后续按相关规定完成归还手续。
（二）分类操作程序
1. 物业费养护程序
一是物业企业编制年度养护计划及预算，纳入物业服务方案；二是养护计划在小区显著位置公示不少于7日；三是按计划实施养护并做好全程记录；四是每年至少公布一次相关费用使用情况，主动接受业主监督。
2. 维修资金维修程序
一是发现维修需求后，由物业或业委会组织专业机构检测；二是编制维修方案、施工图纸及工程预算；三是履行业主表决程序，经专有部分面积与人数占比均三分之二以上业主参与表决，且参与表决业主过半数同意；四是向属地住建（物业）部门或维修资金管理机构提交申请；五是审核通过后组织施工，竣工验收合格后办理资金结算；六是使用情况在小区显著位置公示不少于7日。
3. 应急维修程序
针对消防系统整体瘫痪、消防给水系统严重故障无法正常供水、收到消防救援机构或属地街镇书面整改通知需立即整改的重大火灾隐患及其他严重影响公共消防安全的紧急情况，按以下程序处置：一是由物业或业委会、相关业主现场确认紧急情况，并拟定应急处置方案；二是经业委会、相关业主同意，报送物业主管部门于3个工作日内完成审核并同意使用资金；三是维修全程留存完整记录，竣工后3日内完成验收，验收合格后15日内，在小区显著位置公示维修工程费用清单、业主住宅专项维修资金分摊列支表及验收结果，公示期不少于7日；四是公示后，报维修资金管理部门审核结算；若存在资金缺口，由区政府应急资金先行垫付，后续按相关规定完成归还。
（三）消防验收与承接查验
1. 消防验收
消防设施建设竣工后经法定机构开展消防验收，验收范围涵盖全部共用消防设施，确保设施建设符合规范要求。验收合格的，建设单位需移交完整的消防设施技术资料；验收不合格的，需限期整改后重新申请验收，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。验收合格后30日内，建设单位需向物业服务企业（无物业的，移交业主委员会或属地街镇指定机构）移交全套消防设施档案，确保档案完整可查。
2. 物业承接查验
物业服务企业承接住宅小区项目时，需联合业主委员会（无业主委员会的，可邀请业主代表、社区工作人员参与）开展消防设施专项承接查验。重点核查消防设施的型号规格、安装质量、运行状态及相关技术资料完整性等，详细记录查验结果，形成正式的承接查验报告。查验中发现问题的，由建设单位负责限期整改；暂无法整改的，需明确整改责任主体、整改期限及临时管控措施，待全部问题整改完毕并验收合格后，完成消防设施承接手续。物业公司履行日常管理维修养护责任。承接查验结果需在小区显著位置公示不少于7日，接受业主监督。
（四）各方主体责任
1. 物业服务企业
负责制定并落实消防设施日常巡查、检测制度；及时发现设施问题，处置物业费列支的养护项目；报告需用维修资金的维修项目，协助办理相关手续；参与消防验收、承接查验工作，做好相关记录；建立完整的消防设施档案，做好全流程资料留存；配合做好应急资金垫付及归还相关工作。
2. 业主委员会
负责组织业主就维修资金使用事项进行决策；参与维修项目监督与竣工验收，参与消防承接查验工作；定期向业主报告资金使用、消防验收及承接查验相关情况，保障业主知情权；协助做好应急资金相关事宜的沟通协调。
3. 主管部门
住建（物业）部门负责监管维修资金、应急资金使用，规范资金审批流程，参与指导消防承接查验工作；
4.县（市）区政府
县（市）区政府负责核查确认应急维修情形，统筹垫付应急资金；牵头协调解决消防验收、承接查验及维修养护中的跨部门、跨主体矛盾纠纷；全程监督维修资金、应急资金使用及归还情况。
5.消防救援部门
消防救援部门负责指导各类场所消防设施规划建设，参与消防规划验收；提供消防设施运维、隐患整改技术指导，协助解决专业难题；监督检查占用堵塞封闭消防通道等行为，责令限期整改并可依法处罚，对拒不整改或情节严重的，通报公安部门联动处置。
6.公安部门
公安部门负责配合开展消防通道及附属设施设备监督检查，对占用堵塞封闭消防通道、损坏附属设施等消防安全违法行为依法处罚；对阻碍消防救援、涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。
三、保障措施
（一）健全公示制度，强化监督约束
明确物业费消防设施养护费用每年至少公示1次；维修资金使用项目在申请前、表决后、竣工后均需公示；消防验收结果、承接查验情况、应急资金使用及归还情况需按要求公示；各类公示期限不少于7日，公示内容需清晰明确、通俗易懂，主动接受业主及社会各界监督，确保资金使用、流程开展公开透明。
（二）规范专业参与，提升服务质量
维修资金使用项目必须聘请专业机构编制维修方案及工程预算，保障方案科学性、预算合理性；5万元以上项目需聘请监理单位全程监督施工质量，重大维修项目开展专项审计，防范工程质量隐患及资金浪费问题；消防验收、承接查验工作可邀请专业机构提供技术支持，确保验收、查验结果规范准确。
（三）完善质保机制，保障工程实效
维修资金维修工程的施工合同，需明确约定不少于2年的质量保修期，保修期内出现质量问题的，由施工单位负责免费返修，确保维修工程经得起检验，切实延长消防设施使用寿命；消防设施承接查验后，明确质保责任衔接，确保设施后续正常运行。
（四）建立信用管理，强化激励惩戒
将物业服务企业履行消防设施养护职责、参与消防验收及承接查验、配合应急资金使用等情况纳入企业信用记录，对未按规定落实养护责任、擅自挪用资金、不配合验收查验工作的企业依法依规处理；对维修施工单位、消防验收及查验相关机构存在质量问题、弄虚作假等行为的，纳入行业信用管理，限制其参与本地相关工程招投标，形成有效约束。
本意见自发布之日起施行，此前本市相关规定与本意见不一致的，以本意见为准。