为打通新房、二手房流通堵点，激活改善需求，消化存量、稳定市场、优化住房结构，进一步满足居民改善性住房需求，提高住房保障能力，助力经济发展与民生保障，我局起草了《营口市住房“以旧换新”实施方案》（试行）。为保障公众的知情权和参与权，现向社会各界公开征求相关意见建议。

有关单位和社会各界人士可以通过信函或电子邮箱将意见反馈至营口市住房和城乡建设局，以单位名义反馈的，请在反馈意见后注明单位名称、联系人及联系方式，并加盖单位公章；以个人名义反馈的，请在反馈意见后注明姓名及联系方式。

联系人：张松涛        

电  话：0417-2636996

邮  箱：ykzjj2636996@sina.com

通讯地址：营口西市区沿海产业基地新联北大街63号

邮政编码：115001

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营口市住房“以旧换新”实施方案（试行）

（征求意见稿）

为深入贯彻党中央、国务院决策部署，落实省委、省政府和市委、市政府有关工作要求，根据《营口市人民政府关于印发营口市保障性住房管理办法的通知》（营政发〔2025〕2号）、《关于印发营口市城中村改造住宅房屋征收房票安置实施办法试行的通知》（营住建〔2026〕2号），引导保障性住房多主体投资、多渠道供给，完善住房保障体系，进一步畅通新房与二手住房交易渠道，激活住房消费潜力，降低居民换房成本，结合我市实际，制定本实施方案。

一、“以旧换新”模式

我市住房“以旧换新”主要有两种模式。

（一）国有企业收购“以旧换新”

市本级确定营口广厦住房租赁有限公司作为收购主体，主要通过政策性银行专项借款，按市场化原则，以房票形式收购换房人（居民）二手房，进行改造后用于保障性住房、人才公寓等，换房人购买新建商品房使用房票抵顶新购商品房购房款。

（二）房地产开发企业收购“以旧换新”

房地产开发企业作为收购主体，按照市场化原则，收购换房人（居民）二手房并销售其新建商品房，二手房销售资金可抵顶新购商品房购房款。

二、“以旧换新”区域范围

本方案适用于站前区、西市区（含沿海产业基地）、老边区、鲅鱼圈区行政区域内开展住房“以旧换新”活动。盖州市、大石桥市可参照本方案执行。

三、“以旧换新”房源要求

（一）二手房房源。国有土地上取得不动产权证，产权清晰、无抵押查封、无权属纠纷、无租赁纠纷、满足基本居住使用条件的成套住房；房源周边交通、教育、医疗等基础设施配套齐全。

（二）新房房源。房地产开发企业依法可进行销售、不得存在查封等限制交易情形及重大舆情、法律纠纷等情况的新建商品房。

参与国有企业收购“以旧换新”的新房房源，需由市住建局会同各属地住建部门，组织辖区内房地产开发企业按照自愿原则，将新房房源录入房票安置平台，作为我市房源超市对外发布，房源实行动态更新。换房人应预先通过房源超市浏览选定意向购买的新建商品房。

四、“以旧换新”流程

（一）国有企业收购“以旧换新”

1.政策发布。由市住建局发布营口市住房“以旧换新”政策、“房源超市”房源等相关信息。    

2.收购公告。国有收购主体发布“以旧换新”收购公告，包括收购套数、收购时间、报名须知、报名方式等具体收购事宜。

3.换房人报名。有意向出售自有二手房并购买新建商品房的换房人，可通过收购主体发布的“以旧换新”收购公告明确的报名方式进行报名，并向收购主体提供身份证明、不动产权证、房屋现状照片或视频等材料。

4.收购主体审核洽谈。由收购主体建立内部审核小组，按照报名先后顺序，对换房人提供的材料进行审核，并实地开展房源勘验，实地勘验应留有书面和影像资料。对符合收购条件的房源由评估机构提供建议价格，由收购主体与换房人进行初步洽谈。

5.二手房评估协商。初步洽谈一致的，由收购主体招标确定的3家评估机构共同开展评估工作并出具评估报告，取平均值作为评估价格。收购主体需建立收购价格内部决策机制，以评估价格作为参考，经内部决策后，与换房人协商确定成交价格，但不得高于评估价。评估费用由收购主体承担。若双方对成交价格未协商一致，则收购终止。

6.签订以旧换新协议。成交价格确定后，换房人从房源超市中挑选意向购买的新建商品房，由收购主体、换房人、意向购买新建商品房的开发企业共同签订《以旧换新协议》，明确各方在以旧换新全过程中的责任和义务。

7.二手房不动产登记。《以旧换新协议》签订后，收购主体与换房人签订《二手房买卖合同》，明确房屋交付、验收与欠费结清要求，房屋总价以协商一致的成交价为准，并向不动产登记机构申请办理二手房转移登记。

8.房票发放。完成二手房转移登记后，换房人需同步购买新建商品房，由收购主体按照二手房成交价格、套数，对应开具等额电子房票，通过房票安置平台为换房人创建登录账号、密码，用于换房人查看、使用电子房票。

9.房票使用。换房人登录房票安置平台，通过平台的房源超市选定新建商品房，并使用房票进行房源锁定。换房人可以使用房票为近三代以内直系亲属购房。换房人使用单张房票购买多套新建商品房的，房票可以拆分使用；换房人持有多张房票的，也可以合并使用。房票拆分或合并使用的，房票奖励金额按照房票使用日期分别计算，统一兑付。房票自发放之日起有效期为一年，不得转让、抵押、质押、套现，不设找零，不可提现，不计利息。

10.房票兑付。房源锁定后，换房人应及时与房地产开发企业线下签订《商品房认购书》，签订后由房地产开发企业上传至房票安置平台。收购主体审核确认后，按照换房人使用的房票额度，向房地产开发企业进行资金兑付。

11.新房合同网签备案。房地产开发企业收到兑付资金后，应及时与换房人办理《商品房买卖合同》网签备案手续。交易完成后，房地产开发企业及时将《商品房买卖合同》、房票使用凭证、购房发票等相关证明材料上传至房票安置平台归档。

（二）房地产开发企业收购“以旧换新”

房地产开发企业自主开展的“以旧换新”活动，可参考国有企业“以旧换新”流程，结合企业自身情况，按照市场化原则，自行制定活动政策，但不得违反房地产销售相关法律法规，并报属地住建部门备案。

五、支持政策

（一）房票奖励支持

2026年6月1日至2027年12月31日，对参加国有企业收购“以旧换新”的换房人，自房票发放之日起，足额使用房票购买新建商品房，并办理《商品房买卖合同》网签备案手续的，按以下标准给予奖励：3个月以内使用的，给予房票票面金额10%的金额奖励；6个月以内使用的，给予房票票面金额5%的金额奖励；超过6个月或未足额使用的，不予奖励。房票使用日期以《商品房认购书》日期为准。房票奖励金额不可提现，不计利息，可用于支付购房款。房票奖励应纳入收购主体收购成本。

（二）财政补贴支持

2026年6月1日至2027年12月31日，对参加营口市住房“以旧换新”的换房人（二手房转移登记、商品房买卖合同签订及网签备案、契税完税均需在此阶段进行），对新购商品房给予契税全额补贴。所需契税补贴资金统一由区级财政先行拨付，涉及市级财政承担的资金，由市、区财政另行结算。鼓励各区结合自身财力状况，对购买本行政区域内的新建商品房给予额外补贴。

（三）税费政策支持

1.个人所得税。2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。出售自有住房的纳税人与新购住房之间必须直接相关，应为新购住房户本人或产权人之一。

居民完成旧房出售和新房购买后，可按规定持出售自有住房的个税完税证明、卖房交易合同、新房购房合同、契税完税证明、身份证等材料，向税务部门窗口申请办理个人所得税退税。

2.增值税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

3.契税。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

上述政策的具体办理规则及内容调整，以税务部门调整为准。

（四）公积金政策支持

市住房公积金管理中心将根据上级文件要求在贷款限额、贷款次数及首付款提取等方面适时提供政策性支持，同时对多子女家庭、高校毕业生、高层次人才等特殊群体继续给予相应支持。具体办理规则及内容调整，以市住房公积金管理中心公布内容为准。

（五）返租政策支持

换房人二手房被收购后，如有租房需求，可向收购主体申请原房屋返租，房屋租金可参照保障性住房租金标准收取，最长可返租24个月。

（六）企业自主优惠

鼓励房地产开发企业、家居家电等企业向参与“以旧换新”的换房人推出专属优惠，包括特价房源、购房折扣、装修家电抵用券等，形成全链条让利联动。

六、保障措施

（一）加强协作配合。按照“政府引导、企业自主、居民自愿”原则，由市住建局牵头开展“以旧换新”工作，市财政局、自然资源局、税务局、公积金中心等部门积极配合，收购主体与换房人自愿开展。市住建局负责制定“以旧换新”政策，沟通省国开行打通专项借款政策路径，汇总更新全市房源超市房源信息；市财政局负责保障“以旧换新”契税补贴资金；市自然资源局负责优化“以旧换新”二手房的转移登记，核验二手房抵押、查封等不可交易情况；市税务局负责落实好“以旧换新”税费支持政策；市公积金中心负责制定“以旧换新”公积金支持政策；相关县（市）区政府、园区管委会负责组织辖区内房地产开发企业报送房源信息，落实契税补贴资金。国有收购主体按照“以需定购”和市场化原则，具体制定实施细则，落实“以旧换新”事宜；房地产企业按照自身经营销售情况，自主开展“以旧换新”。

（二）完善房源超市。市住建局会同各县区搭建全市房源超市，组织符合条件的、有意愿的房企，将自有现房房源纳入全市房源超市，建立收款专用账户，动态更新房源信息。

（三）保障资金兑付。市住建局要加强资金兑付情况监管，国有收购主体要设立收购资金专用账户，确保专款专用，及时向房企兑付房票资金。

（四）加强信用履约。收购主体与换房人要按照双方自愿原则，签署相关合作协议，履行双方责任与义务，对于产生纠纷的，双方积极协调化解，必要时可通过司法程序解决。

（五）加强政策宣传。各部门、各地区要通过政府官网、微信公众号、新闻广播等渠道，发布“以旧换新”政策解读，广泛宣传，帮助市民了解和使用政策，确保我市“以旧换新”工作落实落地。

本方案自2026年6月1日起试行，试行期至2027年12月31日。

附件：1.营口市住房“以旧换新”契税补贴认证细则

      2.营口市住房“以旧换新”二手房评估细则

附件1

营口市住房“以旧换新”契税补贴认证细则

一、补贴政策

2026年6月1日至2027年12月31日，对参加营口市住房“以旧换新”的换房人（二手房转移登记、商品房买卖合同签订及网签备案、契税完税均需在此阶段进行），对新购商品房给予契税全额补贴。所需契税补贴资金统一由区级财政先行拨付，涉及市级财政承担的资金，由市、区财政另行结算。鼓励各区结合自身财力状况，对购买本行政区域内的新建商品房给予额外补贴。

二、补贴认证时间

换房人完成“以旧换新”，并缴纳完契税后即时到新购商品房所在地的区住建部门申请契税补贴认证。最晚认证时间为“以旧换新”活动结束后10个工作日。认证时间截止日以后不予受理申请，视为放弃补贴权利，不再享受本次补贴政策。

三、申请材料

1.申请人身份证原件及复印件

2.房屋买卖合同查档证明（二手房过户时向不动产登记部门提供的房屋买卖合同）

3.已备案的《商品房买卖合同》原件及复印件

4.契税完税凭证原件和复印件

5.申请人本人有效的银行卡原件及复印件（为三代以内直系亲属购房，还需提供相关身份证明材料）

四、补贴发放流程

申请人持上述申请材料向房屋所在地的区住建部门申请“以旧换新”契税补贴→区住建部门受理申请，对材料进行审核认证→区住建部门审核认证后，将补贴认证明细表报送至区财政局→由区财政局汇总后于10个工作日内将补贴款转至换房人银行卡。

五、资金来源

所需补贴资金全部由县（市）区财政先行垫付，活动结束后由市财政统一结算。

附件2 

营口市住房“以旧换新”二手房评估细则

为规范我市住房“以旧换新”活动中二手房价格评估工作，保障交易公平公正，维护换房人、收购主体合法权益，根据《营口市“以旧换新”工作方案（试行）》及相关政策文件，结合我市实际，制定本细则。

一、评估准备

（一）评估启动

换房人（居民）意向选定参与“以旧换新”活动的新建商品房（住宅），且收购主体完成对二手房（住宅）的查验后，若该二手房符合收购主体的收购条件，即启动价格评估程序。

（二）评估机构选定

由收购主体招标确定的3家评估机构共同开展评估工作并出具评估报告，取平均值作为评估价格。中标的评估机构应向收购主体提供全市各区域二手房房价、租赁价格，作为收购主体筛选房源参考。

（三）评估方法选择

根据住宅的特点以及交易目的，原则上应以市场比较法作为主要评估方法，必要时可采用收益法或成本法进行辅助。

二、评估操作流程

（一）委托与签约。确定评估机构后，收购主体与换房人应作为共同委托方，与评估机构签订书面评估委托合同，明确评估目的、评估对象、估价时点、费用承担（单套二手房评估价格为200元，由收购主体承担）、报告交付时限及各方权利义务等。

（二）实地查勘。评估机构应按要求指派房地产估价师开展实地查勘工作，对二手房的权属状况、实物状况和区位状况进行全面核实，制作详尽的查勘记录，并拍摄能够反映房屋内外部状况的照片。查勘记录需由查勘人员和换房人（或其代理人）签字确认。换房人应予以配合，提供必要便利及相关资料（如产权证明、装修情况说明等）。

（三）价值测算。估价师应当对估价时点相近的类似市场成交价格、租金水平、供求状况等信息进行调查，收集充分的可比实例。依据评估方法，原则上选取不少于3个可比实例，按照实地查勘所确认的影响因素进行细致比较与修正，计算形成初步评估结果。

（四）报告编制与交付。在综合分析初步评估价格的基础上，出具正式的《房地产估价报告（简版）》。报告格式应采用统一表格式样（详见附件），确保内容清晰、关键信息齐全。评估报告应及时交付给委托方（收购主体与换房人），作为二手房成交价格协商的参考。

三、成交价格的确认

收购主体需构建内部评估审核机制，经审核确认评估价格后，与换房人协商以确定最终成交价格。该价格应计入《二手房买卖合同》，作为二手房收购款抵顶新房购房款、办理不动产登记的依据。

四、评估价格考量

评估机构应结合本市房地产市场实际情况，在评估过程中重点考量以下因素，并在报告中予以分析说明：

（一）确定可比价格

选取换房人所在小区或周边近期成交且不少于三个同质可比房屋的成交价格作为可比价格，并综合考虑换房人二手房与可比房屋存在差异的情况，进行修正。

（二）明确修正系数

1.户型：根据得房率和公摊，可视情在5%以内修正；“三小”户型（小厅、小厨、小卫）可视情在5%以内修正。

2.新旧程度：根据已建成年限、维护程度，可视情修正。

3.装修与物业：根据室内毛坯、简单装修、中等装修、精装修、豪华装修不同情况，每档之间可视情在4%以内修正，特殊装修可进行说明另行修正；根据物业管理水平可视情在5%以内修正。

4.建筑结构：根据钢混结构、砖混结构可视情在5%以内修正。

5.楼层：带电梯的楼房，总层数18层以下的，每层之间可视情在1%以内修正；总层数19层以上的，1-18层，每层之间可视情在1%以内修正；19层及以上的每层之间可视情在0.5%以内修正；无电梯的楼房，楼层价格排序为低楼层（1-3层）、中间层（4-5层）、高楼层（6-7层），相邻楼层可视情在3%以内修正。一楼带院、顶楼带阁楼、超高层建筑等特殊情况视情修正。

6.朝向：南北通透＞南向＞东向＞西向＞北向，相邻朝向可视情况在2%以内修正。

7.地理位置：距商服中心距离远近可视情在3%以内修正。

8.小区环境：根据独立封闭小区可视情在5%以内修正；省、市重点中小学区可视情上修。

9.配套条件：根据水、电、气、热等配套基础设施及学校、银行等配套服务设施完善情况，可视情在5%以内修正。

10.土地使用权性质。出让土地比划拨土地上修1%。

11.其他特殊情况，应结合《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB/T50291-2015），根据具体情况进行修正。

（三）形成评估价格

参照上述修正系数进行修正调整，得到三个可比实例修正价格，通过取平均值的方式确定换房人二手房的评估价格（经济适用房等特殊产权房屋按现状评估，收旧交易时需要补交的相关费用不计算在评估价格中）。

五、其他事项

（一）落实评估机构责任。评估机构及估价师应对所出具报告的真实性、公正性负责。如存在操纵评估结果、出具虚假报告、与一方当事人串通损害另一方利益等违规行为，经查实，将从“以旧换新”评估机构名录中清退，并视情节依法依规处理。

（二）建立信息备案制度。二手房成交后，收购主体应及时将评估情况上传房票系统。

房地产评估报告书（简版）