本调查起止日期为2026-5-7——2026-5-16

为进一步规范我市物业服务招标投标活动，维护招投标双方合法权益，促进物业市场公平竞争、质价相符，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》《营口市物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，起草了《营口市物业服务项目招投标文件（示范文本）》。

有关单位和社会各界人士可以通过电话或信函方式将意见反馈至营口市住房和城乡建设局，以单位名义反馈的，请在反馈意见后注明单位名称、联系人及联系方式，并加盖单位公章；以个人名义反馈的，请在反馈意见后注明姓名及联系方式。

联系人：于晓东     电话：0417-3858016

通讯地址：营口市西市区沿海产业基地新联北大街63号

邮政编码：115001        电子邮箱：ykzjwfgk@126.COM

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营口市物业服务项目招标文件（示范文本）

项目名称：________________________

招标人：________________________

招标日期：______年____月____日

第一部分 投标邀请书

1. 招标项目概况- 项目地址：营口市______区（市、县）______路______号

- 项目类型：□ 住宅 □ 商业 □ 商住混合 □ 老旧小区 □ 其他______

- 总建筑面积：______㎡，其中住宅______㎡，商业______㎡

- 楼栋数：______栋，总户数______户

- 物业服务期限：______年

- 物业服务费限价：住宅______元/㎡/月，商业______元/㎡/月（前期物业执行政府指导价 ）

2. 招标方式

□ 公开招标 □ 邀请招标

3. 投标人资格要求- 具备独立法人资格，有效营业执照

- 具备物业服务相应资质/信用等级，近3年无重大违法违规、重大安全事故

- 营口市物业信用评价B级及以上

- 不接受联合体投标

4. 招标文件获取- 时间：______年____月____日至______年____月____日（每日9:00-16:00）

- 地点：________________________

- 费用：______元（售后不退）

- 领取资料：携带营业执照、授权委托书原件及复印件

5. 投标文件递交- 截止时间：______年____月____日____时____分

- 地点：________________________

- 逾期送达或密封不合格不予受理

6. 开标时间与地点- 时间：______年____月____日____时____分

- 地点：________________________

- 投标人法定代表人或授权代表须到场

7. 联系方式- 招标人：________________________

- 联系人：________________________

- 电话：________________________

- 监督部门：营口市住建局物业管理科 0417-XXXXXXX

第二部分 投标人须知

（一）总则

1. 遵守《招标投标法》《物业管理条例》及国家、省、市相关规定。

2. 投标人承担本次投标所有费用，无论结果如何，招标人不予补偿。

3. 投标有效期：自投标截止日起90天。

4. 投标保证金：人民币______元（不超估算价2%）- 递交方式：银行转账/电汇

- 账户：________________________

- 截止时间：同投标截止时间

- 未中标人：中标公示结束后5个工作日内无息退还

- 中标人：签订合同后5个工作日内无息退还

（二）招标文件

1. 招标文件含：投标邀请、投标人须知、服务标准、合同条款、投标文件格式、评标办法。

2. 投标人对文件有疑义，须在投标截止10日前书面提出，招标人书面答疑。

3. 招标人可对招标文件进行澄清/修改，须在投标截止15日前通知所有投标人。

（三）投标文件编制

1. 商务部分- 投标函及附录

- 法定代表人身份证明、授权委托书

- 营业执照、信用报告

- 近3年同类项目业绩（合同复印件）

- 项目负责人及主要人员简历、证书

- 投标保证金缴纳凭证

- 报价明细表

- 无违法违规承诺

2. 技术部分（服务方案）- 项目概况分析、管理重点难点

- 组织架构、人员配置、岗位职责

- 客户服务（报修、投诉、回访）

- 秩序维护（门禁、巡逻、车辆管理、消防）

- 环境卫生（日常保洁、垃圾清运、消杀）

- 绿化养护（修剪、浇水、施肥、除虫）

- 设施设备维保（电梯、消防、供水、供电、弱电）

- 老旧小区专项（设施改造、隐患治理、便民服务）

- 应急预案（火灾、停水停电、极端天气、群体性事件）

- 文明施工、疫情防控、安全生产

3. 格式要求- 正本1份、副本4份，电子档1份（U盘）

- 密封盖章，封口加盖公章及密封章

- 封面注明项目名称、投标人、正本/副本

（四）开标、评标、定标

1. 开标：招标人主持，监督部门监督，当众拆封、宣读主要内容。

2. 评标委员会：5人及以上单数，专家≥2/3，由市物业专家库抽取。

3. 评标办法：综合评分法（见附件）- 商务部分（30分）：业绩、信用、报价

- 技术部分（60分）：服务方案、人员、设备、管理

- 现场答辩（10分）：响应能力、专业水平

4. 定标：按得分由高到低推荐1-3名中标候选人，招标人确定第一名为中标人。

5. 中标公示：不少于3个工作日 。

（五）合同授予

1. 中标通知书发出后30日内签订物业服务合同 。

2. 合同须使用《辽宁省物业服务合同（示范文本）》，并报属地物业主管部门备案 。

3. 中标人不得转包、违法分包服务项目 。

第三部分 物业服务内容与标准

1. 基础服务

- 24小时值班，报修30分钟内响应，一般故障24小时内修复

- 投诉处理：12小时内响应，48小时内办结，回访率100%

- 业主档案规范管理，信息保密

- 每季度至少1次业主恳谈会，年度满意度≥80%

2. 秩序维护与安全

- 小区主出入口24小时值守，外来人员/车辆登记

- 公共区域2小时巡逻1次，监控全覆盖、存储≥30天

- 车辆规范停放、畅通有序，消防通道严禁占用

- 消防设施完好有效，每季度检查1次，每年演练1次

- 电梯安全管理，维保到位，困人30分钟内解救

3. 环境卫生

- 楼道每日清扫1次、每周拖洗1次，扶手每日擦洗

- 公共区域垃圾日产日清，垃圾桶定期清洗、消杀

- 化粪池每半年清掏1次，雨污管网定期疏通

- 每月消杀4次（蚊、蝇、蟑螂、老鼠）

4. 绿化养护

- 草坪定期修剪、除杂草、浇水、施肥

- 树木适时修剪、防冻、防病虫害

- 绿化成活率≥95%，无大面积斑秃、枯死

5. 房屋及设施设备维保

- 房屋本体每年巡查1次，及时维修

- 公共照明完好率≥95%

- 供水、供电、弱电系统定期检修、运行正常

6. 老旧小区专项要求

- 屋面、外墙渗漏及时维修

- 楼道清理、小广告随贴随清

- 安防、消防设施升级改造

- 增设充电桩、非机动车棚

- 协调解决历史遗留问题

第四部分 合同主要条款（摘要）

1. 双方权利义务：明确招标人（建设单位/业委会）与物业服务企业权责。

2. 服务期限：______年，自______年____月____日至______年____月____日。

3. 服务费用：按约定标准，按月/季收取，预收不超1年 。

4. 履约保证金：中标人缴纳______元（合同总价2%-3%），期满无违约退还 。

5. 公共收益：广告、车位等收益70%归业主、30%补贴物业，每半年公示。

6. 承接查验：签订合同后30日内完成，移交资料、用房、设施设备 。

7. 违约责任：服务不达标扣减服务费；严重违约可解除合同。

8. 合同终止：期满前3个月协商是否续聘；解聘须提前3个月通知。

第五部分 投标文件格式（附件） 

附件1：投标函

致（招标人）：

1. 我方已阅读招标文件，愿按要求投标。

2. 投标报价：住宅______元/㎡/月，商业______元/㎡/月。

3. 服务期限：______年。

4. 投标有效期：90天。

5. 中标后按要求签订合同并履约。

6. 投标保证金：______元。

投标人（盖章）：________________

法定代表人（签字）：________________

日期：______年____月____日

附件2：法定代表人身份证明

单位名称：________________

地址：________________

成立时间：________________

经营范围：________________

法定代表人：______ 性别：____ 职务：____ 身份证号：________________

特此证明。

投标人（盖章）：________________

日期：______年____月____日

附件3：授权委托书

本人______（法定代表人）授权______（职务）______（姓名）为我方代理人，参加______项目投标，签署文件、处理相关事宜，法律责任由我方承担。

授权期限：______年____月____日至______年____月____日

委托人（签字）：________________

代理人（签字）：________________

投标人（盖章）：________________

日期：______年____月____日

附件4：服务方案目录（略）

附件5：报价明细表（略）

附件6：业绩一览表（略）

附件7：人员配置表（略）

第六部分 评标办法（综合评分法）

一、商务部分（30分）

1. 企业资质与信用（8分）- 营口市信用A级：8分

- 营口市信用B级：5分

- 营口市信用C级：3分

- 信用D级或近1年违规：0分

2. 同类业绩（10分）- 近3年3万㎡以上住宅项目：每个3分，最高10分

- 有营口本地项目：加2分

3. 投标报价（7分）- 符合限价且合理低价：7分

- 偏高/偏低：酌情扣分

- 超限价：废标

4. 商务响应（5分）- 完全响应：5分

- 存在偏离：0-4分

二、技术部分（60分）

1. 服务方案完整性（10分）

2. 管理架构与人员配置（10分）

3. 客户服务方案（8分）

4. 秩序维护与消防（8分）

5. 环境卫生（6分）

6. 绿化养护（4分）

7. 设施设备维保（8分）

8. 老旧小区专项（4分）

9. 应急预案（4分）

10. 创新服务与特色（2分）

三、现场答辩（10分）

- 响应准确、专业熟练：8-10分

- 基本正确、一般水平：5-7分

- 较差、不清晰：0-4分

四、废标情形 

- 投标文件未密封、盖章、签字

- 逾期送达

- 报价超限价

- 串标、弄虚作假

- 重大偏离且不纠正

第七部分 其他事项 

1. 本招标文件解释权归营口市住建局。

2. 招投标全过程接受纪检、物业主管部门监督。

3. 中标后不签订合同或擅自改变内容，按相关法规处理。

4. 未尽事宜按国家、省、市现行法律法规执行。

营口市物业服务项目投标文件（示范文本·简要）

项目名称：________________________

投标人：________________________

日期：______年____月____日

目录

1. 投标函及附录

2. 法定代表人身份证明、授权委托书

3. 营业执照、资质证书、信用报告

4. 近3年同类业绩证明

5. 项目负责人及人员配置

6. 投标保证金凭证

7. 报价明细表

8. 物业服务方案（技术标）

9. 履约承诺书

10. 其他资料

说明

1. 本示范文本突出营口本地实操，结合《营口市物业管理条例》要求（如公共收益分配、老旧小区专项、履约保证金、服务期限等） 。

2. 语言通俗易懂、条款清晰，便于建设单位、业委会、物业企业直接套用。

3. 各地可根据项目类型（新建/老旧、住宅/商业）适当调整服务标准与评分权重。