本调查起止日期为2026-5-15——2026-5-26

为规范全市住宅专项维修资金使用管理，统一维修费用分摊标准，明晰共用部位、共用设施设备维修分摊边界，解决各县（市、区）在维修资金使用过程中分摊范围界定模糊、核算标准不一、执行口径不统一等问题，依据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《辽宁省物业管理条例》，结合我市各县（市）区住宅小区管理实际，我局起草了本指导意见。

有关单位和社会各界人士可以通过电话或信函方式将意见反馈至营口市住房和城乡建设局，以单位名义反馈的，请在反馈意见后注明单位名称、联系人及联系方式，并加盖单位公章；以个人名义反馈的，请在反馈意见后注明姓名及联系方式。

联系人：王鹏电话：0417-3858014

通讯地址：营口市西市区沿海产业基地新联北大街63号

邮政编码：115001 电子邮箱：ykzjwfgk@126.COM

营口市住房和城乡建设局

2026年5月15日

营口市住宅小区共用设施设备维修资金分摊指导意见

各县（市）区住建局、物业主管部门、各街道办事处、社区居民委员会，各物业服务企业、相关业主单位：

一、总体要求

（一）指导思想

坚持以规范管理、公平公正、权责对等为核心，压实县区属地管理责任，统一全市维修资金分摊判定标准、核算方式、管理流程，最大限度减少维修资金使用争议，保障广大业主合法权益，提升住宅小区物业服务保障能力。

（二）适用范围

本指导意见适用于营口市各（县、区）行政范围内，已依法缴存住宅专项维修资金的住宅小区。凡申请使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造的共用部位、共用设施设备，其费用分摊工作均适用本意见。

（三）通用分摊原则

1.受益分摊、范围最小化原则。严格按照“谁受益、谁负担”划分分摊范围，精准区分小区全域、单栋楼栋、单元局部受益范围，严禁随意扩大分摊主体，杜绝无受益分摊、跨范围分摊。

2.建筑面积比例分摊原则。同一受益分摊范围内，统一以不动产权登记建筑面积作为分摊核算依据，按面积比例核算分户承担金额，保持全市核算口径一致。

3.分类分账管理原则。商品房、房改房维修资金实行分账管理、分类核算，按照房屋性质执行差异化分摊规则，确保账目清晰、合规可查。

4.明确禁止列支原则。质保期内工程维修、专营单位权属管线、人为损坏修复、物业日常养护保洁项目，一律不得使用维修资金，不作为分摊项目。

二、各县（市）区通用分摊界定标准

（一）楼栋共用部位分摊界定

各县（市）区在审批维修项目时，须严格按照楼栋权属划分分摊主体，不得跨楼栋分摊。

1.整栋楼全体业主分摊项目

屋面防水：楼栋屋面、屋顶、防水层、保温层、漏点修复、屋面翻新等屋面工程，由本栋全体业主分摊。

外墙结构工程：山墙、外墙、檐头、腰线开裂、渗水、墙体保温脱落、外墙修补及防水加固，由本栋全体业主分摊。

楼内公共区域：楼栋门厅、楼梯间、走廊、公共墙面、公共地面、公共通道门窗维修翻新，由本栋业主分摊。

2.单元局部业主分摊项目

仅限本单元受益、服务范围不跨单元的维修项目，由本单元业主单独分摊：单元内部下水立管、单元门禁、可视对讲、单元公共门窗、楼道公共照明、单元内部专用管线、线槽等维修更换。

（二）共用设施设备分摊界定

1.小区全体业主共同分摊（园区公共设施）

覆盖全小区、服务全体业主的公共设施，维修费用由小区全体业主分摊，日常养护费用纳入物业费列支：

公共排水设施：室外总排水干管、主干检查井、公共化粪池、雨水井、园区排水沟等大型排水设施大修、改造；日常清掏疏通由物业公司承担。

园区消防设施：消防主机、消防泵房、室外消防管网、消火栓、园区总消防线路、消防水池等公共消防系统维修、检测、更换。

基础配套设施：小区道路、道板、围墙、大门、公共路灯、休闲广场、公共监控、绿化附属固定设施维修改造。

2.单栋楼业主分摊（楼内专用设施）

楼内消防设施：楼层消火栓、消防立管、烟感报警、应急照明、疏散指示、本栋专属消防配电设施，由本栋业主分摊。

电梯设备：电梯主机、控制柜、曳引系统、安全装置等大修、更新、改造费用由本栋业主分摊；日常维保、小额配件更换由物业费承担。

三、统一分摊计算指导口径

各县（市、区）物业主管部门在审核测算维修资金分摊金额时，须严格执行以下计算标准，不得擅自更改核算方式。

（一）商品房分摊

实行单一面积比例计算：每户分摊金额=工程项目总费用×（该户建筑面积÷本次分摊范围总建筑面积）。

（二）商住混合楼栋分摊

住宅与商业网点先按总建筑面积比例拆分费用，住宅、商业板块内部再分别按面积比例分户核算，商业用房参照商品房分摊标准执行。

（三）未出售房屋分摊

未售空置房屋分摊费用由开发建设单位承担，按照未售房屋建筑面积同步核算，足额存入维修资金专用账户，不得豁免、缓缴。

四、维修资金利息分摊规则

（一）利息权属界定

依据《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金产生的存储利息、定期增值收益，属于缴存业主共有资金，利息收益全部滚存归入维修资金分户账，不得挪作他用，不计入物业企业经营收入，不单独现金发放给业主。

（二）计息核算方式

维修资金实行差异化计息：当年缴存、当年支出划转的资金按银行同期活期利率计息；长期留存未动用的维修资金余额，按银行同期定期存款利率计息。每年统一计息一次，将当年所产生的全部利息收益自动结转至各个房屋分户。

（三）利息抵扣与分摊应用

1.维修项目列支费用时，优先使用分摊范围内业主账户自有利息抵扣，利息不足部分，再从业主本金账户划扣；

2.分摊范围内产生的公共利息收益，随本次维修项目同步折算，按本次分摊建筑面积比例，等额抵扣各业主本次分摊费用；

3.未出售房屋产生的利息，归开发建设单位所有，抵扣其对应分摊费用。

（四）特殊房屋利息管理

1.商品房：利息全额计入业主个人分户账，随房屋产权转移自动过户，同步参与费用抵扣分摊；

2.商住混合楼栋：住宅、商业用房利息单独记账，各自抵扣对应业态分摊费用，不得交叉混用。

五、各县区层级管理工作要求

（一）压实属地分级监管责任

建立县（市）区、街道办事处、社区四级管控体系。各县（市）区主管部门负责辖区维修资金统筹审批、政策指导；街道办事处负责现场核查、矛盾调解；社区负责公示监督、业主沟通；物业企业负责申报组织、现场管理，逐级压实责任。

（二）严格执行全程公示制度

所有维修项目必须在小区公告栏、单元门口、业主社群进行公示，公示内容包含维修内容、施工方案、工程预算、分摊范围、分户明细表、工期、监督电话，公示期不得少于法定工作日，充分保障业主知情权、异议权。

（三）强化工程质量管控

各县（市）区主管部门要督促施工单位、物业企业落实材料进场验收、隐蔽工程查验制度。大额资金项目必须成立业主监督小组，全程监督。所有维修工程明确质保期限，质保期内出现质量问题，由施工单位无偿返修。

（四）规范资料归档与溯源管理

各县（市）区须建立辖区维修项目台账，一项目一档案，完整留存勘察资料、审批文件、施工合同、影像资料、公示凭证、验收报告等资料，做到全程可查、可溯、可核验，做好长期存档管理。

六、附则

1.本指导意见自印发之日起执行，此前各县（市）区出台的同类维修资金分摊规定与本意见不一致的，以本指导意见为准。

2.本指导意见由营口市住房和城乡建设局负责解释。

3.各县（市）区可结合辖区老旧小区、新建小区实际情况，在不违背本意见通用原则前提下，制定本地实施细则。

关于《营口市住宅小区共用设施设备维修资金分摊指导意见》公开征求意见的公告