孙艳代表：

您提出的《关于加强对小区物业管理的建议》已收悉，现答复如下：

您的建议非常好，客观的反映出目前我市物业管理工作存在的突出问题。我局对您的建议进行了认真仔细研究，拟采取以下六个方面措施，加强这方面工作。

一、 与物价部门联合出台《住宅小区前期物业服务收费标准，规范我市住宅小区物业服务收费。

2015年5月26日辽宁省物价局下发了《关于放开我省部分服务价格的通知》。（辽价发[2015]31号)文件规定取消住宅小区物业服务收费政府指导价，实行市场调节价。2018年2月1日颁布实施的《辽宁省物业管理条例》第四十二条规定住宅前期物业服务费实行政府指导价。因此，目前我市住宅小区收费标准一是依据买受人购房时与开发单位签订的前期物业服务合同，二是物业企业与业主委员会或者社区物业办签订的物业服务合同。两种形式都不允许随意涨价，须经过业主大会表决通过，经50%以上业主同意方可涨价。2019年下半年以来，我局物业部门一直与市物价部门沟通协调，将出台我市的住宅物业服务收费标准，根据我市的住宅小区服务标准、配套标准、服务内容等分三到五级，每一级都明确服务内容、服务标准、收费标准，预计今年5月末将要正式出台。对您建议中提出的随意提高物业费问题，市物价部门将依据《中华人民共和国价格法》及相关法律法规予以处罚。

二、认真贯彻落实宣传《营口市物业管理条例》，不断规范我市物业管理工作。

根据市政府，市人大的工作安排，我局2018年11月份开始负责起草《营口市物业管理条例》，经市人大、省人大批准后已于今年5月1日起正式实施，四月初我局物业部门就已经开始对各县（市）、区、街道办事处、社区物业办工作工作人员进行培训解读《条例》。5月中旬，我们将召开贯彻、宣传、落实《条例》启动大会，参会人员包括各县（市）、区物业管理部门负责人、各办事处社区物业办负责人、物业企业负责人、各相关政府部门有关人员以及供水、供电、供暖等专业公司工作人员，由市物业部门负责人详细解读《条例》，并邀请电视、电台、报纸等新闻媒体予以报道。下一步还将利用电台、电视台、报纸等新闻媒体进行广泛宣传，以及对物业行业从业人员、业主委员会、业主代表等进行培训。同时还将印发2500本《条例》单行本，10000份宣传单，发放到各县（市）、区物业主管部门，力求做到《条例》人人皆知。旨在通过《条例》的贯彻、宣传、落实，不断规范物业企业经营行为，推动我市物业管理健康发展。

三、加强管理，管好用好住宅专项维修资金，增加透明度。

营口市主城区〈站前、西市〉住宅专项维修资金交存、续交、管理，由营口市城乡建设与公用事业中心物业部门（原营口市物业管理处）负责，具体维修使用由站前物业办、西市物业办分别对各辖区住宅区房屋保修期后实施维修使用，住宅专项维修资金以小区为单位，按栋建账、登记到户，严禁挪用。

在住宅专项维修资金管理使用上，市、区两级物业管理主管部门严格按照国家《住宅专项维修资金管理办法》、《营口市住宅共用部位、共用设施设备专项资金管理办法》、《营口市住宅专项维修资金使用指导意见》规定进行管理。如涉及单元内共用设施维修，须经该单元三分之二业主同意；涉及整栋楼共用设施维修，须经整栋楼三分之二业主同意；涉及整个小区共用设施维修，须经整个小区三分之二业主同意，方准维修，同时社区、办事处、区物业办对维修项目进行检查，市城建中心物业部门每次于区物业办报批款前进行抽检，经过检查无误后，及时拨款到位。

由于对维修资金使用从申报、业主签字、核定、验收、决算全程进行监管，从根本上保证了维修资金全部用于住宅共用部位、共用设施设备保修期后的维修上。同时，维修账目公开，相关业主、业主委员会可以到市、区两级物业管理部门查询维修资金收、支等管理使用情况，增加资金使用的透明度，提高服务质量。

四、 出台《营口市物业服务企业和物业项目负责人信用管理办法》，规范物业企业经营行为。

2017年1月12日，国务院已经下发文件取消了物业企业资质证书。今后如何加强对物业企业的监管，提高业主对物业服务满意度给我们带来了新的课题。于是，今年年初我局物业管理部门起草了《营口市物业服务企业项目负责人使用信息管理办法》，旨在建立物业企业和项目负责人的信誉体系，通过日常和年度考核，对诚信经营、业务满意度、具有良好的社会信誉的物业企业和个人，在行业内给予通报表扬。同时，对那些业主投诉量大、违规经营、收费标准与物业服务“质价不相符”的物业企业和个人，不仅在行业内通报批评，还要在新闻媒体上曝光，限制其评优和参与前期物业招投标资格。在行业内建立“奖优惩劣”制度，树立品牌企业，从而带动整个行业健康发展。

五、抓好业主委员会的组建指导工作。

2018年2月10日新的了《辽宁省物业管理条例》公布以后，我局物业管理部门下发了《关于健全建立业主委员会的通知》，要求符合条件的住宅小区辖区办事处要组织召开首次业主大会或业主委员会。通知下发后，据我们2019年年初统计，全地区住宅小区业主委员会组建率提高10%。今年《营口市物业管理条例》5月1日已经正式实施，我们将借《条例》的贯彻、宣传、落实契机，进一步加强业主委员会的组建指导，组织县（市）、区办事处、社区物业办进行培训，解读组建业主委员会的重要意义、流程、注意事项等，进一步提高我市住宅小区业主委员会组建率。对于业主要求强烈，符合条件的住宅小区，积极推动业主自制管理。《条例》对业主自制管理模式首次提出了具体办法，我局将结合实际积极做好贯彻落实工作。

六、结合《条例》的贯彻、宣传、落实，加强对小区违建监管。

一是要求物业企业履行告知义务，新建小区业主入户时鉴定的业主手册、业主的管理规约，就明确告知业主不能私拆乱扒、乱搭乱建。

二是要求物业企业上报义务，当发现业主有违建行为时，及时制止，制止不了的，下发整改通知，仍无效的上报市综合执法部门。

三是我局综合执法部门接到物业企业的报告材料后，工作人员第一时间到小区现场，要求业主限期自行拆除，逾期将依法强行拆除。

对于您的建议，我们会结合具体情况，尽快落实，非常感谢您对我市物业管理工作的支持及我委工作的理解。

营口市住房和城乡建设局

2020年5月18日

联系人：于晓东（电话：）18841785333

抄送：市人大人事委、市政府督查室