为贯彻落实《住房城乡建设部关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》（建房函〔2024〕20号）和《关于做好住房发展计划和年度计划编制工作的通知》（辽房稳办〔2025〕2号）要求，立足完善“保障+市场”的住房供应体系，加快发展保障性住房，满足城镇住房困难工薪群体刚性住房需求，通过“人、房、地、钱”要素联动机制，推动实现以人定房、以房定地、以房定钱的住房资源优化配置，加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，大力推进收购存量商品房用作保障性住房，有力有序推进城中村改造，全面完成城镇老旧小区改造任务，按照《住房城乡建设部办公厅关于印发城市住房发展规划和年度计划编制导则（试行）的通知》（建办房〔2025〕11号），特制定此计划。

一、2024年营口市发展现状

（一）行政区划及人口状况

2024年末，全市总面积5480平方公里，户籍人口223.5万人。其中，城镇人口119.6万人、农村人口103.9万人，户籍人口城镇化率53.51%，较上一年度增加0.1％，人口自然增长率-1.36％。

（二）经济及产业状况

2024年，全市地区生产总值1560.3亿元，其中第一产业121亿元、第二产业528.4亿元、第三产业910.9亿元，一、二、三产业比重为7.7：33.9：58.4。固定资产投资额500.58亿元。全市居民人均可支配收入39304元，同比增长4.6%。按常住地分，城镇常住居民人均可支配收入46878元，同比增长3.9%；农村常住居民人均可支配收入26355元，同比增长6.0%。

（三）土地供应情况

商住用地计划供应65公顷，实际供应土地1宗，面积0.27公顷，完成当年供地计划0.41%。计划外供应16.26公顷，其中，大石桥市供应土地7宗，16.14公顷；盖州市供应土地1宗，0.12公顷。

（四）房地产市场情况

1.新建商品房供应情况

全市新批准销售许可78.21万平方米，增速-42.7%；提供住房7202套，增速-45.4%。

2.新建商品房销售备案情况

全市销售备案新建商品房120.93万平，其中90平以下19.91万平，90平米以上101.02万平；销售套数10747套；销售额57.71亿元；平均售价4772元/平方米。

3.存量商品房交易情况

全市存量商品房成交面积205.44万平；成交套数23576套；成交额49.84亿元；平均成交价2426元/平方米。

4.商品住房库存情况

2024年末，全市商品住房可售库存180.48万平，去化周期21.7个月，全市总体去化周期趋于合理。其中，站前区10.79万平，20.1个月；西市区15.72万平，23.4个月；鲅鱼圈区49.74万平，20.8个月；老边区30万平，27.3个月；大石桥市31.12万平，20.8个月；盖州市25.62万平，25.6个月；沿海产业基地17.49万平，15.7个月。

5.公积金运行情况

2024年，全市公积金缴存29.15亿元，同比增长2.39%；提取额23.77亿元，同比下降1.7%；2024年末，缴存余额123.62亿元，增速4.56%；发放个人住房贷款5.6亿元，增速-30.17%；

缴存覆盖率23.68%；资金利用率62.89%；个贷市场占有率24.82%。

6.项目投资建设情况

2024年，全市房地产开发投资55.67亿元，占固定资产投资比重11.12%；2024年计划新开工项目13个，72.42万平方米，实际开工项目7个，开工面积25.21万平方米，完成当年计划开工面积的34.8%，计划外当年新开工商品住房项目建筑面积27.44万平方米，合计全年新开工面积52.65万平方米。

7.项目贷款情况

2024年末，房地产开发贷款余额376582万元，同比增长1.17%。其中住房开发贷款余额374582万元，商业用房开发贷款余额2000万元。

（五）住房保障工作情况

2024年末，全市有保障性住房总计10087套，总面积约44.4万平方米，在租状态7689套，退出待分配2398套。其中，市本级有保障性住房6289套，面积约为26.5万平方米，在租状态5812套，退出待分配477套（公租房1641套，面积约7.7万平方米，在租状态1319套，退出待分配322套；廉租房4648套，面积约18.8万平方米，在租状态4493套，退出待分配155套）；沿海产业基地有公租房2326套，面积约11.7万平方米，在租状态748套，退出待分配1578套；老边区有公租房938套，面积约3.7万平方米，在租状态595套，退出待分配343套；大石桥市有公租房534套，面积约2.5万平方米；盖州市、鲅鱼圈区暂无保障性住房。全市暂无配租和配售型保障性住房。全年利用国家专项资金，每年发放住房租赁补贴800户。

（六）物业工作情况

截至2024年末，全市有住宅小区1415个，其中实行专业化物业管理小区860个，专业化物业管理覆盖率60.7%，其余 555个小区由政府托底管理或居民自治。已有36个物业公司成立了党组织，中天书香庭院、金泰城、天赋领墅、林昌天铂4个住宅小区被省住建厅评选为2024年“辽宁省红色物业小区”。2024年，全市既有小区新增电动自行车充电端口3081个。

（七）老旧小区改造情况

我市有2000年底前建成的老旧小区645个、4266栋楼、涉及居民180293户、1521.69万平；已列入改造计划的老旧小区315个，涉及2258栋、97397户、776.07万平;未列入改造计划的老旧小330个区、2008栋楼、82896户、745.62万平。列入改造计划的老旧小区中，已完成改造298个，涉及2108栋、90790户、719.52万平。

2024年，计划改造老旧小区项目17个，150栋楼，惠及群众6607户，改造总建筑面积56.56万平方米，计划投资额2.1亿元，截至2024年末，已完成总工程量的30%。同时，完成上一年度结转老旧小区改造工程33个、涉及楼宇156栋、6772户，共计54.42万平。

二、2025年住房发展主要目标

通过对2024年我市人口城镇化率、土地供应、住房总量、市场销售以及住房相关金融等情况分析得出：我市人口城镇化率呈正增长趋势，住房结构处于旧房更新阶段，房地产相关金融总量稳中有升，市民刚性和改善性住房需求保持稳定。经过近年房地产市场深度调整，刚性和改善性住房需求将持续释放，加之各项政策举措叠加发力，住房困难群体将得到进一步保障，我市房地产稳定态势有望形成。

（一）计划商品住宅用地供应情况

按照《辽宁省商品住房去库存攻坚战工作方案》要求，我市2025年底前去化周期需控制在18个月以内。在充分考虑各县（市）区商品住房去化周期的前提下，即去化周期在18—36个月，动态确定新出让的商品住房用地面积上限；去化周期超过36个月，停止供地，本年度计划供应居住用地43.42公顷，其中保障性住房用地0公顷，商品住房用地43.42公顷，城中村改造用地0公顷。

2025年营口市计划商品住宅用地供地情况统计表

（二）计划新开工房地产项目情况

2025年，全市计划新开工房地产项目22个，均为往年拿地今年计划新开工项目。总建筑面积约125.24万平、8662套。其中，站前区3.05万平、207套；西市区3.84万平、178套；老边区30.23万平、1968套；鲅鱼圈区12.46万平、890套；盖州市33.11万平、2156套；大石桥市5.89万平、491套；沿海产业基地36.66万平、约2500套。

（三）计划住房需求情况

预计2025年全市住房需求与上一年度持平，约12728套，其中商品住房11500套、保障性住房1228套。

2025年营口市计划商品住房需求情况统计表

（四）计划商品住房供应情况

2025年计划新批准预售和现售商品住房面积约81.43万平、7755套。其中站前区约3.62万平、345套；西市区约7.28、万平、690套；鲅鱼圈区约3.74万平、360套；老边区约19.1万平、1820套；盖州市约23.41万平、2230套；大石桥市约13.29万平、1265套；沿海产业基地约10.99万平、1045套。

2025年营口市计划商品住房供应情况统计表

（五）计划商品住房库存情况

按照到2025年末我市商品住房去化周期不超过18个月的工作要求，结合今年各县（市）区计划销售情况和住房供应情况，2025年末，预计我市商品住房库存142.5万平方米，去化周期约17.1个月。

2025年营口市计划商品住房去化周期情况统计表

（六）计划“好房子”宣贯落实情况

以满足“安全耐久”“健康舒适”“绿色低碳”“智慧便捷”等要求，在全市范围内选出2个以上房地产项目作为我市“好房子”建设案例。同时，组织监管部门、开发单位、设计单位、审图单位、施工单位、监理单位等相关行业单位集中学习新版《住宅项目规范》，对2025年5月1日之后立项的房地产项目，严格按照《规范》要求进行监管，提升我市住房整体品质。

（七）计划收购商品房用作保障性住房情况

2025年，全市计划收购969套存量商品房用作保障性住房。其中，公租房109套；保障性租赁住房860套（新毕业大学生105套，进城农民工755套）。

（八）物业工作计划目标

2025年，通过积极的探索和实践，采取专业化物业服务、居民自治、社区代管等居民自主选择的物业管理模式，实现全市住宅小区物业管理全覆盖，其中专业化物业服务比例达到80%以上。持续推动住宅小区成立党组织和“红色物业”建设，健全党建引领下居委会、业委会、物业服务企业协调共治机制和街道统一协同解决的物业管理工作机制，推动物业服务水平显著提高，群众满意度大幅提升。2025年，全市既有小区计划增设电动自行车充电端口1249个。

（九）城中村改造计划目标

2025年，全市计划城中村改造1262户，计划投资12.44亿元，通过发放房票和实物进行安置。

（十）老旧小区改造计划目标

2025年，全市计划将2024年剩余未完工的17个老旧小区项目，56.56万平方米建筑面积继续完成改造，计划于2025年4月底前开复工，年底前全部完工。

（十一）完整社区建设计划目标

2025年，全市计划完成3个完整社区设点建设，分别为：大石桥市振兴社区、盖州市长征社区和鲅鱼圈区红运社区。