为打通新房、二手房流通堵点，激活改善需求，消化存量、稳定市场、优化住房结构，进一步满足居民改善性住房需求，提高住房保障能力，助力经济发展与民生保障，我局起草了《营口市住房“以旧换新”实施方案（试行）》（以下简称《方案》），现将文件内容解读如下：

一、起草背景

为深入贯彻党中央、国务院决策部署，落实省委、省政府和市委、市政府有关工作要求，引导保障性住房多主体投资、多渠道供给，完善住房保障体系，进一步畅通新房与二手住房交易渠道，激活住房消费潜力，降低居民换房成本，结合我市实际，起草本《方案》。

二、主要内容

《方案》共计六大项，其中：

（一）“以旧换新”模式

1.国有企业收购“以旧换新”

市本级确定营口广厦住房租赁有限公司作为收购主体，以房票形式收购换房人（居民）二手房，进行改造后用于保障性住房、人才公寓等，换房人购买新建商品房使用房票抵顶新购商品房购房款。

2.房地产开发企业收购“以旧换新”

房地产开发企业作为收购主体，按照市场化原则，收购换房人（居民）二手房并销售其新建商品房，二手房销售资金可抵顶新购商品房购房款。

（二）“以旧换新”区域范围

本方案适用于站前区、西市区（含沿海产业基地）、老边区、鲅鱼圈区行政区域内开展住房“以旧换新”活动。盖州市、大石桥市可参照本方案执行。

三、“以旧换新”房源要求

（一）二手房房源。国有土地上取得不动产权证，产权清晰、无抵押查封、无权属纠纷、无租赁纠纷、满足基本居住使用条件的成套住房。

（二）新房房源。房地产开发企业依法可进行销售、不得存在查封等限制交易情形及重大舆情、法律纠纷等情况的新建商品房。

四、“以旧换新”流程

（一）国有企业收购“以旧换新”

1.政策发布。由市住建局发布营口市住房“以旧换新”政策、“房源超市”房源等。    

2.收购公告。国有收购主体发布“以旧换新”收购公告，包括收购套数、收购时间、报名须知、报名方式等具体收购事宜。

3.换房人报名。有意向出售自有二手房并购买新建商品房的换房人，可通过收购主体发布的“以旧换新”收购公告明确的报名方式进行报名。

4.收购主体审核洽谈。由收购主体建立内部审核小组，按照报名先后顺序，对换房人提供的材料进行审核。

5.二手房评估协商。初步洽谈一致的，由收购主体招标确定的3家评估机构共同开展评估工作并出具评估报告，取平均值作为评估价格。

6.签订以旧换新协议。由收购主体、换房人、意向购买新建商品房的开发企业共同签订《以旧换新协议》，明确各方在以旧换新全过程中的责任和义务。

7.二手房不动产登记。《以旧换新协议》签订后，收购主体与换房人签订《二手房买卖合同》。

8.房票发放。通过房票安置平台为换房人创建登录账号、密码，用于换房人查看、使用电子房票。

9.房票使用。换房人登录房票安置平台，通过平台的房源超市选定新建商品房，并使用房票进行房源锁定。

10.房票兑付。房源锁定后，换房人应及时与房地产开发企业线下签订《商品房认购书》，签订后由房地产开发企业上传至房票安置平台。

11.新房合同网签备案。房地产开发企业收到兑付资金后，应及时与换房人办理《商品房买卖合同》网签备案手续。

（二）房地产开发企业收购“以旧换新”

房地产开发企业自主开展的“以旧换新”活动，可参考国有企业“以旧换新”流程，结合企业自身情况，按照市场化原则，自行制定活动政策，但不得违反房地产销售相关法律法规，并报属地住建部门备案。

五、支持政策

（一）房票奖励支持

2026年6月1日至2027年12月31日，对参加国有企业收购“以旧换新”的换房人，自房票发放之日起，足额使用房票购买新建商品房，并办理《商品房买卖合同》网签备案手续的，给予奖励。

（二）财政补贴支持

2026年6月1日至2027年12月31日，对参加营口市住房“以旧换新”的换房人（二手房转移登记、商品房买卖合同签订及网签备案、契税完税均需在此阶段进行），对新购商品房给予契税全额补贴。

（三）税费政策支持

1.个人所得税。2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

2.增值税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

3.契税。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

（四）公积金政策支持

市住房公积金管理中心将根据上级文件要求在贷款限额、贷款次数及首付款提取等方面适时提供政策性支持，同时对多子女家庭、高校毕业生、高层次人才等特殊群体继续给予相应支持。具体办理规则及内容调整，以市住房公积金管理中心公布内容为准。

（五）返租政策支持

换房人二手房被收购后，如有租房需求，可向收购主体申请原房屋返租，房屋租金可参照保障性住房租金标准收取，最长可返租24个月。

（六）企业自主优惠

鼓励房地产开发企业、家居家电等企业向参与“以旧换新”的换房人推出专属优惠，包括特价房源、购房折扣、装修家电抵用券等，形成全链条让利联动。

六、保障措施

（一）加强协作配合。按照“政府引导、企业自主、居民自愿”原则，由市住建局牵头开展“以旧换新”工作，市财政局、自然资源局、税务局、公积金中心等部门积极配合，收购主体与换房人自愿开展。

（二）完善房源超市。市住建局会同各县区搭建全市房源超市，组织符合条件的、有意愿的房企，将自有现房房源纳入全市房源超市，建立收款专用账户，动态更新房源信息。

（三）保障资金兑付。市住建部门要加强资金兑付情况监管，国有收购主体要设立收购资金专用账户，确保专款专用，及时向房企兑付房票资金。

（四）加强信用履约。收购主体与换房人要按照双方自愿原则，签署相关合作协议，履行双方责任与义务。对于产生纠纷的，双方积极协调化解，必要时可通过司法程序解决。

（五）加强政策宣传。各部门、各地区要通过政府官网、微信公众号、新闻广播等渠道，发布“以旧换新”政策解读，广泛宣传，帮助市民了解和使用政策，确保我市“以旧换新”工作落实落地。

特此说明。

解读单位：营口市住房和城乡建设局

解读人：张松涛

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